essentialias
Der Vermögensübertragungsvertrag enthält folgende wesentliche Punkte:
- die zu übertragenden Aktiven
- die zu übernehmenden Passiven
- die Gegenleistung, unter Anrechnung der Passiven / Tilgung
- der übertragende Rechtsträger als Empfänger der Gegenleistung (und nicht dessen Mitglieder)
- Absenz der Zuteilung von Anteils- oder Mitgliedschaftsrechten (in Abgrenzung zu anderen Uebertragungsinstituten).
Grundpfandrechte zur Finanzierung der Vermögensübertragung
Im Rahmen der Vermögensübertragung können keine neuen Rechte universalsukzessorisch begründet werden. Daher muss der übernehmende Rechtsträger eine Schuldbriefserrichtung zur Refinanzierung der Vermögensübertragung am Ort der gelegenen Sache klassisch abwickeln.
Dabei ergibt sich das Vollzugsproblem, dass der übernehmende Rechtsträger kraft HR-Eintrag ausserbuchlich die Immobilie erwirbt, ohne dass in diesem Fall das Zug-um-Zug-Prinzip eingehalten werden kann. Ein ähnliches Problem ergibt sich auf bei Einzelübertragungen, wenn der Käufer für die Kaufpreistilgung die unwiderrufliche Zahlungsverpflichtung dem Verkäufer übergibt, die Bank aber als Auszahlungsbedingung die Schuldbriefserrichtung voraussetzt. – Können bei Einzelübertragungen Willensmängel geltend machen, ist dies bei der Vermögensübertragung nicht möglich. Bei der Vermögensübertragung ist der übertragende Rechtsträger einzig auf Schadenersatzansprüche verwiesen.
Als Lösungsmöglichkeit bietet sich der Beizug eines escrow agent an (siehe nachfolgend).
escrow
Der escrow agent sichert in Kombination der Regeln von Hinterlegung und Treuhand den Vollzug der Vermögensübertragung, da sich die Abläufe nicht in einer sicheren Abfolge bewerkstelligen lassen. Der escrow agent hat bloss das Endergebnis sicherzustellen.
Für die Abwicklung der Vermögensübertragung werden vor der HR-Anmeldung bei einem escrow agent deponiert:
- Gegenleistung
- öffentlich beurkundeter Vermögensübertragungsvertrag
- Grundpfandkreditverträge.
Der escrow agent nimmt die Anmeldung der Vermögensübertragung und der Schuldbriefserrichtung ins Grundbuch nach erfolgter HR-Anmeldung vor, mit der Verpflichtung,
- die Gegenleistung dem übertragenden Rechtsträger erst zu überweisen,
- wenn die Eigentumsübertragung und die Grundpfanderrichtung zur Eintragung ins Grundbuch beim jeweils zuständigen Grundbuchamt angemeldet wurde.
Weitere Bestimmungen
Gesetzliche Grundlage
Im FusG sind die Bestimmungen zur Vermögensübertragung sehr rudimentär ausgefallen.
Vertragsausgestaltung
Es empfiehlt sich daher, im Vermögensübertragungsvertrag alle relevanten Aspekte zu regeln. Jedenfalls sollte eine nachträgliche Vertragsergänzung durch den Richter vermieden werden, zumal der Vermögensübertragungsvertrag nach erfolgtem Handelsregistereintrag nicht mehr wegen Form- und Willensmängeln angefochten werden kann.
Bei der Vermögensübertragung von Grundstücken können die bekannten „Weiteren Bestimmungen“ des Grundstückkaufs herangezogen werden.
Agenda
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit sind folgende „Weiteren Bestimmungen“ denkbar:
- Besitzesantritt
- Übergang von Rechten und Pflichten
- Übergang von Nutzen und Gefahr
- Gewährleistung
- Zustimmungen
- Vorbehalte
- Regeln für Vermögensveränderungen zwischen Vertragsunterzeichnung und Vollzug
- Sicherstellungen
- ev. escrow agreement
- Solidarhaft / Regress
- Kostentragungen
- Grundsteuern
- Liste der der übergehenden Arbeitsverträge (OR 333)
- Übergang der Mietverhältnisse (Mieterspiegel)
- Übergang der Sachversicherungen (Versicherungsspiegel)
- ev. Vorkaufsrecht [Vermögensübertragung = Vorkaufsfall?]
- Formklausel (öffentliche Beurkundung für alle Vertragsteile / Immobiliengeschäft)
- Anwendbares Recht
- Gerichtsstand
- Verhältnis zum LOI
- Salvatorische Klausel
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