Ohne Anspruch auf Vollständigkeit, kann sich ein Börsengang mit folgender Agenda abwickeln:
- Initialisierung Immobilien-Unternehmen (mit grossen Zielen)
- Gründung
- ev. Erwerb einer bestehenden Immobiliengesellschaft
- ev. Umwandlung in eine Immobilienaktiengesellschaft
- ev. Aufspaltung oder Abspaltung (zB AG mit nicht betriebsnotwendigen Immobilien eines Traditionsunternehmens)
- Systematischer Aufbau und Straffung des Immobilien-Portfolios
- Unternehmensstrukturierung
- ev. Einsatz einer Holdinggesellschaft
- ev. Konzernstruktur
- Unternehmens-Positionierung am Markt
- Erreichung einer bestimmten Unternehmensgrösse (kein „Kapitalmarktzwerg“)
- Anforderungen an die Gesellschaft für ein IPO
- Gesellschaftsform?
- Bestand, Grösse und Rentabilität?
- Kapitalstruktur?
- Statutenanpassung
- Corporate Governance
- Angebotspflichten
- Einflusswahrung / Abwehrmassnahmen bezüglich öffentlicher Übernahmeangebote
- Auswahl der Emissionsbegleiter
- Rechtsanwälte
- Emissionsberater / Corporate Finance Partner / Emissionsbank / Underwriter
- Market Maker
- Analyst / Unternehmensbewertung
- Wirtschaftsprüfer
- Steuerberater
- IPO-Entscheid
- Wo
- Wahl Börsenplatz
- Wahl Marktsegment
- Wie
- Kapitalerhöhung / ev. Bezugsrechtsausschluss / Zeichnung
- Aktien der Alt-Aktionäre
- Weitere Varianten denkbar
- Wann
- Börsenreife
- Börsenklima
- Provisorische Festlegung Going Public-Zeitpunkt
- Festlegung Point of no return
- Auswahl der Initial-Investoren (Anlegerstruktur)
- Langfristig denkende Investoren
- Keine spekulativ orientierten Privatinvestoren
- Keine kleinen Vermögensverwalter
- Konzeptionskosten
- Wo
- Vorbereitung des Börsengangs
- Prüfung Börsenreife
- Zulassungskriterien
- Aufrechterhaltungskriterien
- Prüfung, ob SIX-Standard für Immobiliengesellschaften erfüllt wird (regulatorische[r] Standard[s])
- Nachhaltige Immobilienerträge
- Mindestens 2/3 aus Immobilienaktivitäten
- Erfüllung des immobilienspezifischen Kotierungsstandard
- Prüfung effektive IPO-Motive der Gründer
- Exit („Verkauf über die Börse“)
- Abzug eigene Mittel, um eigene Kapitalbasis zu diversifizieren
- Geschäftsausweitung
- Verbreiterung der Kapitalbasis
- Andere Gründe
- Aktualisierung Strategie
- Aktualisierung Businessplan
- Festlegung Transaktionsstruktur
- Funktion des Emissionshauses
- Übernahme und Platzierung der Aktien
- Festlegung Emissionspreis (Pricing) / Bookbuilding
- Vorbereitung von Zeichnung und Zuteilung der Aktien
- Anpassung der Rechnungslegung
- Festlegung des Rechnungslegungsmodells, unter Berücksichtigung börsenrechtlicher Vorgaben (FER, IFRS, US-GAAP, Swiss GAAP FER etc.?)
- ev. Konzernrechnung
- Konsolidierung
- Bewertung Immobilien / Festlegung der neuen Bewertungsregeln
- IPO-Publizität vor, während und nach dem Börsengang
- Kotierungsprospekt
- Aktienrechtlicher (Emissions-)Prospekt
- Börsenrechtlicher (Emissions-)Prospekt
- Due Diligence
- Kotierungsinserat
- Offenlegung von Beteiligungen
- Lock-up-Klausel
- Jährliche Berichterstattung
- Zwischenberichterstattung
- Ad-hoc-Publizität
- Kotierungsprospekt
- Pre Marketing / Präsentation Börsengang in homepage
- Roadshows
- Analystengespräche
- Präsentationsmöglichkeit neuer Projekte / Projektentwicklung
- Steuerfolgen des Going Public
- Übertragung der Beteiligungsrechte der Altaktionäre = Mitveräusserung der Verfügungsgewalt über die Grundstücke?
- Anfall einer Grundstückgewinnsteuer?
- Eintritt des Steuertatbestands der wirtschaftlichen Handänderung?
- Übertragung einer Minderheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft löst in ZH mangels gesetzlicher Grundlage keine quotenmässige Besteuerung aus
- entscheidend für die Beurteilung sind die Stimmrechtsverhältnisse im Zeitpunkt der wirtschaftlichen Handänderung
- Zusammenwirken mehrerer Minderheitsaktionäre bei der Veräusserung ihrer Minderheitsbeteiligungen an den nämlichen Aktienkäufer oder an mehrere gesamthandschaftlich organsierte Aktienkäufer löst eine wirtschaftliche Handänderung aus
- Erfordernis der Einzelfallprüfung!
- Steuerruling empfehlenswert
- Berücksichtigung künftiger Änderungen / Bedürfnisse (zB Mitarbeiterbeteiligungen)
- Prüfung Börsenreife
- Kapitalerhöhung
- Börsenkotierung
- Kotierungsverfahren
- nach Standard für Immobiliengesellschaften
- Umsetzung IPO-Publizität (siehe oben)
- Handelsaufnahme
- Kurspflege
- Market Making / Designated Sponsors
- Nachbetreuung
- Aktuelle Führung der homepage mit news
- Veranlassung von Research-Berichten
- Regelmässige Investorenkontakte / Ongoing Investor Relations
- Gefühl des Gut-Aufgehoben-Seins geben
- Vertrauensbildung
- Investoren bei der Stange halten
Weiterführende Informationen
» RA Urs Bürgi (Private 5/2009): Corporate Real Estate Management (CREM)
» CREM und nicht-betriebsnotwendige bzw. betriebsnotwendige Liegenschaften
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