1. Aktien / Fondsanteile
- Allgemeines
- Abhängigkeit von der Professionalität des Managements
- Abhängigkeit vom Minderheitenschutz und seiner Effektivität
- Vordergründige Transparenz
- bei mehrgliedrigen Strukturen Gewinnabführungen möglich
- Abklärung der Strukturen und Abwicklungsabläufe geboten
- Bei Immobilienaktiengesellschaften
- Risiken beim Unternehmenszweck (keine Beschränkung auf Halten und Handel von Immobilien; zB weitere Zwecksetzung als Generalunternehmung oder Totalunternehmung sowie als Projektentwickler [zB Allreal AG]
- Keine Anlagevorschriften (im Gegensatz vertraglichem Immobilienfonds, Immobilien-SICAV und Immobilien-SICAF)
- Stimmrechtsaktien für Promoter als Grund für Nichtbeteiligung an Vehikel
- Konzernmässige Abhängigkeiten und dadurch entstehende Risiken
- Gruppenstruktur abklären
- Bei Immobilienfonds
- Kostenintensität (Vertriebskosten [Bestandespflegekommissionen [auch Retrozessionen], vorbehältlich Vertriebsaufwand], Management fees Fondsleitung, Depotbank, Immobilienmanagement uam)
- Liquiditätsfragen (Illiquidität bei nicht veräusserbaren Immobilien)
- Anteilsrücknahme nur auf Ende des Geschäftsjahres, alle 12 Monate (Ausnahmen möglich)
- Fondsschliessung / Zwangsliquidation
2. Unternehmen
- Bei Immobilienaktiengesellschaften
- Übernahme unternehmerischer Risiken (zusätzliche Risikokomponente im Verhältnis zum asset deal)
- Finanzieller Art
- buchhalterischer
- bilanzieller Art
- Unternehmensbewertung
- Unbekannter Verpflichtungen
- Notwendigkeit einer umfassenden Due Diligence, zu Unternehmen, Aktien und Immobilie(n)
- Immobilienmarkt (= Market Due Diligence)
- Recht (= Legal Due Diligence)
- Steuern (= Tax Due Diligence)
- (Bau-)Technik (= Technical Due Diligence)
- Altlasten / belasteter Standort (= Environmental Due Diligence)
- Finanzen (= Financial Due Diligence)
- Steuerrisiken
- fehlende Steuertransparenz
- latente Steuern, im Unternehmen und bezüglich Immobilie(n)
- Doppelbesteuerung
- Übernahme unternehmerischer Risiken (zusätzliche Risikokomponente im Verhältnis zum asset deal)
- Bei Immobilienfonds
- Keine Einflussnahme auf die Strategie
- Limitierte Fremdmittelbeschaffung
Weiterführende Informationen
» Immobilien Due Diligence im Transaktionsprozess
» Besteuerung: Erwerb einer Immobiliengesellschaft (Share Deal)