Es gibt zwei Methoden zur Bestimmung des Mietzinses:
Absolute Methode
- Überprüfung, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist
- Beurteilung erfolgt im Rahmen einer Gesamtbetrachtung per einen bestimmten Stichtag; die frühere Mietzinsgestaltung ist unbeachtlich (Momentaufnahme)
- Gilt in Bezug auf
- Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
- Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
- Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)
- Anwendung:
- Bei Neuvermietung kann der Vermieter den Mietzins entsprechend den absoluten Kriterien festlegen.
- Nach einer Handänderung kann der Erwerber den Mietzins auch absolut festlegen (Rechtsprechung des Bundesgerichts).
- Bei Ausschöpfung eines rechtsgültig vereinbarten Erhöhungsvorbehalt; vgl. unten „Erhöhungsvorbehalt“.
- Als Einwand des Vermieters gegen ein Herabsetzungsbegehrens des Mieters.
- Als Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung.
- Als Einwand bei einem Herabsetzungsbegehren resp. Mietzinserhöhung nach Ablauf der Mindestvertragsdauer bei Mietverträgen mit Index- oder Staffelmietzinsen.
Relative Methode
- Überprüfung, ob der Mietzins sei der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist
- Beurteilung erfolgt aufgrund der Veränderung bestimmter Kriterien (sog. relative Kriterien; vgl. Schema «Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe»)
- Anwendung
- Immer im laufenden Mietverhältnis.
- Entwicklung der obgenannten Kriterien zwischen letzter massgebender Mietzinsfestlegung und (neuer) Festlegung des (angefochtenen) Mietzins; (Ausnahme: gültiger Erhöhungsvorbehalt).
- Massgebend ist der Mietvertragsabschluss, die letzte nicht angefochtene tatsächliche Mietzinserhöhung (nicht Senkung!) oder gerichtlicher Vergleich resp. Urteil.
- Anpassungsgründe müssen sich verwirklicht haben:
- Bei Mehrleistungen müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein und die sachdienlichen Belege vorliegen (vgl. VMWG 14 Abs. 3).
- Letztbekannter Stand des Landesindex der Konsumentenpreise
- Allgemeine Kostensteigerungen bis zum Anzeigedatum
- Hypothekarzinssatz per Anzeigedatum; ausser wenn dessen Änderung schon sicher ist und sich zwischen Anzeige und Inkrafttreten des neuen Mietzins verwirklicht.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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