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Pacht

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Pachtinteressent

Rechtsgebiet:
Pacht
Stichworte:
Pacht, Pachtrecht
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Einleitung

Das spätere Pachtengagement hängt stark von der Qualität des Pachtobjektes, den Vertragsverhandlungen und von der Art und Weise des Zustandekommens des Pachtvertrages, aber auch von der eigenen Eignung des Pächters ab:

Weiterführende Informationen

Pachtangebot / Angebotsdokumentation

Der Pachtinteressent erhält meistens eine minder vollständige Pachtangebots-Dokumentation. Er muss den Mut haben, alle Informationen und Eckdaten in Erfahrung zu bringen und dabei auch nach den Abschlussdaten (Aufwand und Ertrag) mindestens der vergangenen drei Jahre fragen.

Prüfung Pachtsache und Angebots-Eckdaten

Ist die Pachtsache einmal evaluiert, sollte der potentielle Pächter sich angesichts des meist längerfristigen Pachtverhältnisses abklären:

  • Qualität (und Quantität) der Pachtsache
  • Pachtzins / Ertragskraft der Pachtsache
  • Alter der Pachtsache
  • Unterhaltsaufwand
  • Chancen und Risiken bei Erneuerung der Pachtsache
  • Pachtdauer
  • usw.

Pächterrisiken

Der potentielle Pächter investiert dereinst viel Geld und Arbeit in das Pachtverhältnis. Eine schlecht situierte oder mangelhafte Pachtsache kann zu einer Existenzgefährdung führen. Am besten lässt sich dies an einer Restaurantpacht veranschaulichen: Die Startkosten und die Anfangsdurststrecke, gewisse Konzeptfehler und Personalfehlentscheide, wetter- oder sonstige Nachfrageschwankungen können bei einer allzu kurzen Pachtdauer können dazu führen, dass der Pächter wirtschaftlich und finanziell bei Ablauf einer (zu kurzen) Pachtdauer schlechter als zu Beginn dasteht.

Businessplan

Die meisten Pachtverhältnisse sind – trotz blosser Vertragsverhältnisse – unternehmerische Engagements; man denke an die Hotel- oder Restaurantpacht, an die Pacht eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder der Unternehmenspacht. Angesichts der künftigen Arbeit und des Mitteleinsatzes, aber auch der damit verbundenen Risiken, lohnt sich eine sorgfältige Abklärung und der entsprechende Aufwand. Ein geeignetes Mittel für die Chancen- und Risiken- bzw. Ressourcen-Abklärung ist der Businessplan.

Eigene Befähigung zur Pacht-Bewirtschaftung?

Viele Pächter – vor allem im Restaurationsbereich – bringen nicht die notwendige Ausbildung und / oder Erfahrung für eine Pachtbewirtschaftung mit. Nach Kenntnis der technischen und wirtschaftlichen Pachtsachen-Eckdaten bzw. des Businessplans sollte sich der Pachtinteressent – vielleicht in Zusammenarbeit mit einem Fachberater – fragen, ob er für eine erfolgreiche Pachtbewirtschaftung überhaupt geeignet ist.

Der Pachtinteressent sollte mit sich ehrlich sein und lieber von einem für ihn zu riskanten, gar existenzgefährdenden Pachtengagement absehen.

Verhandlungssache

Vieles ist Verhandlungssache! So kann der Pächter zB einerseits eine längere Pachtdauer verabreden, andererseits sich aber gewisse Exit-Möglichkeiten offenhalten. So gibt es im Pachtvertrag viele Stellschrauben beim Pachtverhältnis, die verstellt werden können. Selbstverständlich findet alles an den Verpächterinteressen und Verpächternachgiebigkeit seine Grenze; diese Grenze hängt einerseits von seinen wirtschaftlichen Interessen und Möglichkeiten, aber auch vom Interesse, den Pachtinteressenten als Pächter zu gewinnen, wegen seiner Ausbildung, Erfahrung und seiner Reputation aus seiner früheren Tätigkeiten (sprich: wegen seiner Leistungsausweise). – Mit einem fähigen Pächter hat die Pachtsache für den Verpächter auch mehr Wert und verursacht weniger Ärger.

Weiterführende Informationen

  • Spätere Pachtverhandlungen
    • Win-Win-Verhältnis und Vernunftbewahrung
      • Eine Win-Win-Situation, die oft in der Folge aus dem Lot gerät, weil bei späteren Pachtzinsverhandlungen der Verpächter den Erfolg mehr seiner Pachtsache zuordnet und der Pächter den Erfolg mehr (oder ausschliesslich) seiner Arbeit zuschreibt.
    • Beizug eines Beraters?
      • Oft empfiehlt sich der Beizug eines externen Beraters, der die wirtschaftlichen Eckdaten bzw. die (Vor- und) Nachteile des Pachtobjektes besser und differenzierter dem Verpächter näherbringen und verhandeln kann.

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