Die Höhe der Grundsteuern beeinflusst die Anlagerendite merklich. Besonders betroffen sind kurze Haltedauern.
Der Käufer sollte eine Steuerplanung vornehmen, und zwar in Bezug auf
1. Standort-Kanton und sein Steuersystem
- Monistisches System („Zürcher-System“)
- Immobilien im Geschäftsvermögen
- Grundstückgewinnsteuer (Sondersteuer) schliesst Verlustverrechnung aus (Verlustverrechnung beschränkt auf Einkommenssteuer [natürliche Person] oder Gewinnsteuer [juristische Person])
- Wirtschaftliche Handänderung [Share deal]
- für latente Steuern, die teilweise dem Aktienverkäufer überwälzt werden können, bei langer Besitzesdauer besser als dualistisches System
- Dualistisches System („St. Galler-System“)
- Immobilien im Geschäftsvermögen
- Steuersystem bezieht Anlagekosten, Betrieb und Verkaufserlös in die Gesamt Gewinn- und Verlustberechnung mit ein, wie andere assets; Verlustverrechnung so möglich
2. Objektauswahl
- steuerbefreite Managementimmobilien (Eigennutzung, sog. Betriebsliegenschaft)
- Kapitalanlageimmobilien (bei monistischem System » Sondersteuer auf Verkaufsgewinn)
- Betreiberimmobilie (idR nur ein Nutzer)
- Andere Objekte (mit einer Vielzahl von Nutzern)
3. Mutmassliche Haltedauer
4. Steuerstatus allgemein
- Natürliche Personen: Privatperson oder Selbständigerwerbender?
- Juristische Personen: siehe Ziff. 1a oder 1b
- Sofern und soweit gemäss kantonalen Besteuerungsgrundlagen sinnvoll: Akkreditierung als gewerbsmässiger Immobilienhändler (zB BE)
5. Immobilienbezogenen Steuerstatus
- Voraussetzungen für gewerblichen Immobilienhändler erfüllt
- Voraussetzungen für gewerblichen Immobilienhändler nicht erfüllt
6. Die Möglichkeit zur Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft
- – etwa in einem DBA-Staat bzw. einem Staat mit vorteilhaftem Abkommensnetzwerk zur Optimierung der steuerlichen Belastung
Die Kunst besteht darin, eine steuerlich geeignete Auswahl aus den 6 Aspekten zu finden.
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