Die Höhe der Grundsteuern beeinflusst die Anlagerendite merklich. Besonders betroffen sind kurze Haltedauern.
Der Käufer sollte eine Steuerplanung vornehmen, und zwar in Bezug auf
1. Standort-Kanton und sein Steuersystem
- Monistisches System („Zürcher-System“)
- Immobilien im Geschäftsvermögen
- Grundstückgewinnsteuer (Sondersteuer) schliesst Verlustverrechnung aus (Verlustverrechnung beschränkt auf Einkommenssteuer [natürliche Person] oder Gewinnsteuer [juristische Person])
- Wirtschaftliche Handänderung [Share deal]
- für latente Steuern, die teilweise dem Aktienverkäufer überwälzt werden können, bei langer Besitzesdauer besser als dualistisches System
- Dualistisches System („St. Galler-System“)
- Immobilien im Geschäftsvermögen
- Steuersystem bezieht Anlagekosten, Betrieb und Verkaufserlös in die Gesamt Gewinn- und Verlustberechnung mit ein, wie andere assets; Verlustverrechnung so möglich
2. Objektauswahl
- steuerbefreite Managementimmobilien (Eigennutzung, sog. Betriebsliegenschaft)
- Kapitalanlageimmobilien (bei monistischem System » Sondersteuer auf Verkaufsgewinn)
- Betreiberimmobilie (idR nur ein Nutzer)
- Andere Objekte (mit einer Vielzahl von Nutzern)
3. Mutmassliche Haltedauer
4. Steuerstatus allgemein
- Natürliche Personen: Privatperson oder Selbständigerwerbender?
- Juristische Personen: siehe Ziff. 1a oder 1b
- Sofern und soweit gemäss kantonalen Besteuerungsgrundlagen sinnvoll: Akkreditierung als gewerbsmässiger Immobilienhändler (zB BE)
5. Immobilienbezogenen Steuerstatus
- Voraussetzungen für gewerblichen Immobilienhändler erfüllt
- Voraussetzungen für gewerblichen Immobilienhändler nicht erfüllt
6. Die Möglichkeit zur Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft
- – etwa in einem DBA-Staat bzw. einem Staat mit vorteilhaftem Abkommensnetzwerk zur Optimierung der steuerlichen Belastung
Die Kunst besteht darin, eine steuerlich geeignete Auswahl aus den 6 Aspekten zu finden.
Weiterführende Informationen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
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