Einleitung
Der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten ist auf 1,25 Prozentpunkte gesunken.
Wir berichteten:
Davon profitieren Wohnungsmieter nur, wenn sie aktiv werden.
Agenda
Bedeutung hypothekarischer Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz ist eine Regelgrösse für die Bestimmung der auf die Wohnungsmieten überwälzbaren Finanzierungskosten.
Der Referenzzinssatz wird herangezogen, um Änderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mietzinse zu übertragen:
- Mietzinsreduktionen
- Mietzinserhöhungen
Der Referenzzinssatz ist massgebend für die Mietzinsbestimmung der meisten Mietwohnungen in der Schweiz.
Nicht anwendbar ist der Referenzzinssatz auf folgende Wohnungsmietobjekte:
- Wohnungen, die sich in einer mit staatlicher Förderung finanzierten Liegenschaft befinden
- Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinseeiner staatlichen Kontrolle unterliegen.
Berechnung Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz entspricht gemäss VMWG dem volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatz aller Hypothekarforderungen von Schweizer Banken.
Berechnet wird der Referenzzinssatz bzw. die Änderung von der Schweizerischen Nationalbank (SNB), im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO).
Die Banken müssen der Nationalbank die hiefür notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet.
Referenzzinssatz-Senkung = Recht auf tiefere Mieten?
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass im Falle des Sinkens des Referenzzinssatzes – vorbehältlich von der Kompensation von Erhöhungsgründen – auch der Mietzins sinken sollte.
Ausgeschlossen sind davon – wie vorhin erwähnt – nur gewisse staatlich geförderte Wohnobjekte.
Die meisten Mieter der Schweiz dürften daher einen Anspruch auf eine Mietzinssenkung haben.
Wer seit Jahren in derselben Wohnung lebt und noch nie eine Mietzinssenkung erhalten hat, kann die Mietzinsreduktion – wenn auch beschränkt – rückwirkend geltend machen:
- (Kumulierte) Mietzinsreduktion für die Zukunft …
- Der monatliche Mietzins sinkt nach Einvernehmen mit dem Vermieter oder Gerichtsbeschluss zwar erst (nach dem nächsten Kündigungstermin) für die Zukunft, bei Geltendmachung jedoch um alle seit der letzten Mietzinssenkung versäumten Referenzzinssatzreduktionen, d.h. der Monatsmietzins wird möglicherweise erheblich niedriger
- … aber kein „Geld zurück“
- Der Mieter hat durch sein Versäumnis, ein Mietzinsherabsetzungsbegehren zu stellen, grundsätzlich kein Mietzinsrückforderungsanspruch für die Vergangenheit, spezielle Umstände und Geltendmachungen vorbehalten.
Keine Verwirkung, aber auch keine Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinsanteile
Unterlässt der Mieter die Geltendmachung seines Mietzinssenkungsanspruchs – für kurz oder lang – , tritt keine Verwirkung ein. Er kann die Mietzinssenkung auch für frühere Referenzzinssatzsenkungen verlangen. Der Mietzins reduziert sich aber erst ab freiwilliger Mietzinssenkung des Vermieters bzw. frühestens auf den nächsten Kündigungstermin nach Zustellung des Mietzinsherabsetzungsbegehrens an den Vermieter, d.h. von nun an (lat. „ex nunc“) (siehe nachfolgend „Veranlassung der Mietzinsreduktion“). – Der Vermieter muss also keine früher zu viel bezahlten Mietzinsanteile zurückerstatten, weil der Mieter seine „Obliegenheit“, ein referenzzins-bedingtes Mietzinsherabsetzungsbegehren zu stellen, nicht wahrgenommen hat.
Quelle: Referenzzinssatzrückgang: Mietzinsreduktion verlangen? – Ja oder Nein?
Referenzzinssatz-Anstieg = Höhere Mieten?
Der Mieter muss sich stets bewusst sein, dass ein Referenzzinssatz-Anstieg bedeuten kann, dass der Vermieter gestützt darauf den Mietzins erhöht.
Seit der Einführung des Referenzzinssatzes im Jahre 2008 gab es jedoch noch nie einen Referenzzinssatz-Anstieg mit Mietzinserhöhungsfolge.
Quantitativ der Mietzinssenkung?
Eine Referenzzinssatz-Senkung um 0,25 Prozentpunkte ergibt eine Mietzins-Senkung um circa 2,9 %.
Zu berücksichtigen ist aber, dass der Vermieter Erhöhungsgründe geltend machen und mit den Mietzinssenkungsansprüchen verrechnen kann:
- Gestiegene Betriebskosten
- Gestiegene Unterhaltskosten.
Wer seine Ansprüche rechnerisch prüfen will, kann Mietzinsrechner konsultieren:
Weshalb kein Mietzinssenkungsautomatismus?
Eine automatische Mietzinsanpassung ist gesetzlich nicht vorgesehen, weder bei einer Referenzzinssatz-Senkung, noch bei einem Referenzzinssatz-Anstieg.
Gründe sind:
- Die individuellen Verhältnisse
- Das Recht des Vermieters, Kompensations-Positionen gegenüberzustellen und zur Verrechnung zu bringen.
Viele (professionelle) Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch.
Wer beim Vermieter ein Gesuch um eine Mietzinssenkung stellt und mit der Antwort des Vermieters nicht einverstanden ist, kann an die Mietschlichtungsbehörde gelangen:
Mietzinssenkung – Wie?
Das Mietzinsreduktionsgesuch zu stellen und das anschliessende Prozedere sind relativ einfach:
- Mieterbrief
- Ein Einschreibe-Brief an den Vermieter bzw. an die Immobilienverwaltung
- Vermieterantwort
- Der Vermieter bzw. die Immobilienverwaltung hat das Mietzinsreduktionsbegehren innert 30 Tagen schriftlich zu beantworten
- Vermieterakzept des Mietzinsherabsetzungsbegehrens
- Ein Akzept des Mietzinsreduktionsbegehrens führt dazu, dass der veränderte Mietzins ab dem nächsten Kündigungstermin in Kraft tritt
- Vermieterablehnung
- Entspricht die Vermieter-Antwort nicht den Erwartungen des Mieters, d.h. fällt die Senkung des Mietzinses geringer aus als 2,9 % (oder werden anbegehrte frühere Referenzzinssatzsenkungen nicht oder nur ungenügend berücksichtigt) respektive ist die Kompensation mit gestiegenen Immobilien-Betriebs- und -Unterhaltskosten aus Sicht des Mieters nicht gerechtfertigt, drängt sich die Frage nach dem Gang vor die sachlich und örtlich zuständige Mietschlichtungsbehörde auf
- Wohlüberlegter Klageentscheid
- Klagefrist
- Wichtig ist es, dass die Mietzinsherabsetzungsklage innert 30 Tagen nach Erhalt der unbefriedigenden Vermieterantwort bei der Mietschlichtungsbehörde eingereicht wird
- Klageinformation
- Klageformular
- Entspricht die Vermieter-Antwort nicht den Erwartungen des Mieters, d.h. fällt die Senkung des Mietzinses geringer aus als 2,9 % (oder werden anbegehrte frühere Referenzzinssatzsenkungen nicht oder nur ungenügend berücksichtigt) respektive ist die Kompensation mit gestiegenen Immobilien-Betriebs- und -Unterhaltskosten aus Sicht des Mieters nicht gerechtfertigt, drängt sich die Frage nach dem Gang vor die sachlich und örtlich zuständige Mietschlichtungsbehörde auf
Quelle: Referenzzinssatzrückgang: Mietzinsreduktion verlangen? – Ja oder Nein?
Mietzinsreduktionsgesuch
Das Mietzinsherabsetzungs-Prozedere kann mit einem schriftlichen Herabsetzungsbegehren gestartet werden:
- Schreiben, welches die Aufforderung enthält, den Mietzins zu reduzieren
- Bezifferung des Herabsetzungsanspruchs (in Schweizerfranken oder in Prozenten)
- Hinweis auf die 30-tägige Frist zur Stellungnahme
- mit eingeschriebenem Brief (aus Beweisgründen)
Ein Musterschreiben zum Download finden Sie unter:
Musterschreiben: Mietzinssenkung wegen Referenzzinssatzrückgangs
Weitere Detailinformationen
Folgende Informationen sollten Sie noch konsultieren:
- Regeln für eine Mietzinsreduktion
- Entscheid pro oder contra Mietzinsreduktionsgesuch
Quelle
LawMedia Redaktionsteam
Weiterführende Informationen / Linktipps
