Die ZPO schreibt vor, dass die meisten Prozesse im ordentlichen und im vereinfachten Verfahren durch ein vorangehendes Schlichtungsverfahren eingeleitet werden müssen (ZPO 197).
Für Streitigkeiten aus der Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen schreibt die ZPO eine paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde vor (Miet-Schlichtungsbehörde).
- die Miet-Schlichtungsbehörde ist zuständig für Streitigkeiten aus der Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (ZPO 200)
- alle Ansprüche aus einem sog. mietrechtlichen Tatbestand
- Ansprüche aus Mietverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume
- Ansprüche des Hauptvermieters gegenüber dem Untermieter
- Widerklagen, welche ebenfalls einen mietrechtlichen Tatbestand betreffen
- Vorkaufsrecht, welches im Mietvertrag vorgesehen ist (vgl. Kantonsgericht des Kantons St. Gallen, III. Zivilkammer, Urteil vom 02.03.2022 (BO.2021.3))
- SchKG-Sachen mit (immobiliar)mietrechtlichen Bezug, bei denen nicht das summarische Verfahren zur Anwendung gelangt oder ein Schlichtungsverfahren ausgeschlossen ist (ZPO 198 lit. a und e)
- Forderungsklage nach SchKG 79
- Arrestprosequierungsklage
- Aberkennungsklage nach SchKG 83 Abs. 2 (Praxis BGer; umstritten)
- alle Ansprüche aus einem sog. mietrechtlichen Tatbestand
- die Miet-Schlichtungsbehörde ist nicht zuständig für
- Miet-Streitigkeiten, welche nicht Wohn- oder Geschäftsräume betreffen
- andere unbewegliche Sachen
- landwirtschaftliche Pacht (OR 276a Abs. 2)
- Parkplatz
- Lagerraum
- Garage
- Ferienwohnungen
- luxuriöse Wohnungen
- Mietzinsanfechtungsklagen bei der Miete von Wohnräumen, welche von der öffentlichen Hand gefördert werden (vgl. OR 253b Abs. 3, Wohn- und Eigentumsförderungsgesetz, Wohnraumförderungsgesetz)
- bewegliche Sachen
- andere unbewegliche Sachen
- Forderungsklagen ohne mietrechtlichen Bezug
- interne Streitigkeiten zwischen mehreren Mietern oder Vermietern (z.B. wenn ein Mieter das Mietverhältnis kündigen will und der andere Mieter nicht)
- Streitigkeiten zwischen dem Hauswart und einem Mieter
- Innominatverträge ohne mietrechtlichen Regelungsschwerpunkt
- Ansprüche des Vermieters aus VVG 60 gegen die Haftpflichtversicherung des Mieters
- SchKG-Sachen mit (immobiliar)mietrechtlichen Bezug, bei welchen das summarische Verfahren zu Anwendung gelangt oder ein Schlichtungsverfahren ausgeschlossen ist (ZPO 198 lit. a und e)
- Aberkennungsklage (SchKG 83 Abs. 2),
- Feststellungsklage (SchKG 85a),
- Widerspruchsklage (SchKG 106–109),
- Anschlussklage (SchKG 111),
- Aussonderungs- und Admassierungsklage (SchKG 242),
- Kollokationsklage (SchKG 148 und 250),
- Klage auf Feststellung neuen Vermögens (SchKG 265a),
- Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (SchKG 284)
- Miet-Streitigkeiten, welche nicht Wohn- oder Geschäftsräume betreffen
- auf die Zuständigkeit der Miet-Schlichtungsbehörde kann verzichtet werden
- bei einem Streitwert von über CHF 100’000.00 können die Parteien gemeinsam auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichten (ZPO 199 Abs. 1)
- der Kläger kann einseitig auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichten, wenn der Beklagte im Ausland oder unbekannten Aufenthalts ist (ZPO 199 Abs. 2 lit. a und b)
- der Mieter oder Pächter kann nicht im Voraus auf den Gerichtsstand des Ortes der Liegenschaft verzichten (ZPO 35 Abs. 1 lit. b i.V.m. ZPO 33)
- eine Vereinbarung über die örtliche Zuständigkeit ist nach Entstehung der Streitigkeit ist jedoch zulässig (ZPO 35 Abs. 2)
- nach Entstehung der Streitigkeit können die Parteien in Angelegenheiten der Miete und Pacht von Geschäftsräumen eine Schiedsabrede treffen und dadurch auf die Zuständigkeit der Miet-Schlichtungsbehörde verzichten (ZPO 35 Abs. 2 i.V.m. ZPO 354 i.V.m. ZPO 361 Abs. 4 e contrario)
- nach Entstehung der Streitigkeit können die Parteien in Angelegenheiten der Miete und Pacht von Wohnräumen nur die Miet-Schlichtungsbehörde als Schiedsgericht einsetzen (ZPO 361 Abs. 4)
- ausschliessliche Zuständigkeit der Miet-Schlichtungsbehörde
- die Miet-Schlichtungsbehörde kann als Schiedsgericht mit umfassender Entscheidbefugnis eingesetzt werden (ZPO 361 Abs. 4)
- das Verfahren richtet sich nach der ZPO oder nach dem von den Parteien gewählten Verfahrensrecht (ZPO 273)
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