Mietwohnungs-Leerstände: Mietzinsausfälle von derzeit CHF 1 Milliarde p.a.

ZKB-Medienmitteilung

Bildquelle: Roland Zumbuehl (de.wikipedia.org)

Grundlage

Die Immobilienresearch-Abteilung der Zürcher Kantonalbank (ZKB) befasst sich regelmässig mit dem Schweizerischen Immobilienmarkt.

Der neueste Research-Bericht der Bank fokussiert gemäss Medienmitteilung vom 16.11.2018 auf die steigenden Leerstände bei Mietwohnungen.

Die Bank mahnt, dass trotz wachsender Leerstände bei Mietwohnungen die Baumaschinen weiterhin auf Hochtouren arbeiten würden.

Die Gründe

Nachfragerückgang nach Mietwohnungen

Die Leerstände sind zurückzuführen auf die derzeit hohe Bautätigkeit und die rückläufige Zuwanderung. Beide Negativtrends hinterlassen Spuren am Mietwohnungsmarkt.

Beständige Nachfrage nach Kapitalanlage-Immobilien

Der Schweizer Immobilienmarkt ist für Kapitalanleger derzeit immer noch attraktiv, weil Immobilien bessere Renditen als die meisten anderen Kapitalanlagen bieten und die Pflicht zur Bezahlung von Negativzins umgangen werden kann. Pensionskassen und Lebensversicherer mit Anlagezwang sind die Dauernachfrager nach neuen Wohnimmobilien.

Die Zahlen

Die Daten schweizweit:

• Mietwohnungsleestand in der Schweiz
  • 2,3 %
• Mietzinsausfälle durch Leerstand in der Schweiz
  • aktuell rund CHF 1 Mrd. pro Jahr

Die Absorptionsdauer als Parameter

Wie problematisch Wohnungsleerstände sind, hängt von folgendem ab:

• Zeitraum, in welchem das Überangebot vom Mietwohnungsmarkt absorbiert werden kann
• Durchschnittliche Dauer für die Mietwohnungsbelegung ohne neue Wohnungen nur aufgrund Bevölkerungsbelegung

Dabei kommt die ZKB zum Schluss, dass es mehr als zwei Jahre für die Mietwohnungsbelegung aufgrund des Bevölkerungswachstums dauern würde, wenn keine einzige zusätzliche Mietwohnung auf den Markt käme.

Die regional unterschiedlichen Absorptionsdauern

Bei der Absorptionsdauer gibt es laut Immobilienresearch der ZKB grosse regionale Unterschiede:

• Städtisch geprägte Wirtschaftszentren
  • deutlich kürzere Absorptionszeiten als im Schweizer Durchschnitt
• Kanton Zürich
  • Städte Zürich und Winterthur sowie in den meisten Nachbargemeinden
    • Absorptionsdauer von weniger als 1 Jahr
  • linkes Zürichsee-Seite
    • ebenfalls 1 Jahr
  • Goldküste (rechte Zürichsee-Seite)
    • etwas mehr als 1 Jahr
• Kantonen Uri, Glarus, Wallis, Graubünden, Appenzell, Solothurn, Neuenburg und Schaffhausen
  • Mehr als die Hälfte der Gemeinden würden auch in 5 Jahren signifikante Mietwohnungsleerstände aufweisen
  • Gemeinsamkeit: hoher Anteil an Landgemeinden.

Nicht bedürfnisgerechter Mietwohnungsbau

Falsche Makrolage:

• Betroffene Gemeinden
  • Wohnungsbau in Landgemeinden, welche in den letzten Jahren einen Bevölkerungsrückgang hinnehmen mussten > schwierige Trendumkehr, bereits bestehenden Leerstands-Überhang zu füllen
• Betroffene Regionen
  • Vom Tourismus geprägte Gebiete
• Betroffene Kantone und Gebiete
  • Graubünden und im Wallis, das obere Emmental, das Aaretal und das Schwarzwassertal im Kanton Bern, den Oberaargau und um weite Teile des Juras.

Wohnbau nicht an den Wunschorten der Mieter

Gemäss Leiterin Immobilien Analytics der Zürcher Kantonalbank, Ursina Kubli, seien in den letzten Jahren zu viele Mietwohnungen an Orten gebaut worden, an welchen nur wenige Mieter wohnen möchten.

Noch keine Mietzinskorrektur absehbar

Von einer markanten Mietpreiskorrektur ist trotz Leerstände bisher wenig zu spüren.

Viele Grundeigentümer scheuten sich vor Mietsenkungen und lockten stattdessen mit Anreizen wie:

• Staffelmieten
• Gratismonat
• etc.

Institutionelle Eigentümer sitzen einen gewissen Leerstand aus, hätten doch Mietsenkungen tiefere Liegenschaften-Bewertungen zur Folge.

Von Investoren unterschätztes Leerstandrisiko

Der Bauboom ist auf zurückzuführen auf:

• trotz sinkender Renditen immer mehr Akteure
• institutionelle Investoren, wie Pensionskassen und Versicherer, die zur gewinnbringenden Kapitalanlage in Zeiten von Negativzinsen verpflichtet sind
• rasch verfügbares Bauland mit einfachen Genehmigungsverfahren.

Die Investoren laufen dabei Gefahr, das Leerstandrisiko zu unterschätzen:

• Investoren tun gut daran, sich selektiver auf die Chancen im Markt mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung zu fokussieren und weniger auf rasch verfügbares Bauland mit einfachen Genehmigungsverfahren.

Weiterhin attraktiv seien laut Immobilienanalystin Ursina Kubli:

• Immobilien in städtisch geprägten Wirtschaftszentren mit Absorptionszeiten von unter einem Jahr
• Immobilien, deren Wert durch grössere Infrastrukturprojekte beeinflusst wird
  • zB Tessin, wo auf Ende 2020 die Eröffnung des Ceneri-Basistunnels geplant ist
  • zB Region Zürich, die vom Ausbau der Nordumfahrung und des Gubrist Tunnels profitiert
• Immobilien-Direktanlagen in guter regionaler Nachfragelandschaft.

Fazit

Immobilien-Investoren und Entscheider sollten sich in regelmässigen Abständen mit der Leerstandsproblematik der Region befassen, wo sie investiert sind oder investieren möchten:

• Absorptionsdauer
  • Frage: Wie lange wird es in Ihrer Gemeinde dauern, bis alle freien Mietwohnungen durch Bevölkerungswachstum belegt sind?
• Referenz-Leerstand
  • Frage: Wie viele Mietwohnungen stehen in der Gemeinde zurzeit leer?
• Potentieller Mietzinsausfall
  • Frage: Wie hoch sind die Mietzinsausfälle in den nächsten 12 Monaten?

Die ZKB bietet für die Bedarfskontrolle ein interaktives Tool: