Die direkten Immobilienanlagen eignen sich nur für einen relativ kleinen Investorenkreis. Ein erfolgreiches Engagement mit Direktanlagen setzt genügend Eigenmittel für ansprechende Objektgrössen und eine angemessene Risikodiversifikation voraus.
Zudem ist der direkte Erwerb von Immobilien aufwändig, setzt Erfahrungen voraus und verursacht eher hohe Transaktionskosten wie Kosten für Immobilienmarkt-Research, Suche (Immobilienmakler), Immobilienbewertung (Immobilienschätzer), Real Estate Due Diligence (Rechtsanwälte), Opportunitäts- und Preisfindungskosten, Kaufsabwicklung der Immobilien-Transaktionen (Rechtsanwälte, Notar) sowie der Immobilienbesteuerung (Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer usw.). Ein Teil dieser Kosten fällt auch für die Unterbreitung von Kaufsangeboten, die keinen Zuschlag erhalten, an.
Diese Initialkosten trägt der Direktinvestor selber, ganz im Gegensatz zur indirekten Immobilienanlage, wo diese betrieblichen Aufwendungen auf viele Anleger des Investmentvehikels entfallen. Die Vorlaufkosten für die Immobilien-Akquisition und den direkten Immobilienerwerb mögen einen Grund dafür bilden, dass in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach der indirekten Immobilienanlage stark zugenommen hat.