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Indirekte Immobilienanlage

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Anlagevorschriften

Rechtsgebiet:
Indirekte Immobilienanlage
Stichworte:
Indirekte Immobilienanlage
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die Anlagevorschriften haben Ordnungs- und Sicherheitscharakter:

  • Immobilien-Erwerb im Namen der Fondsleitung
  • Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds
  • Grundstücke (inkl. Zugehör)
    • Wohnbauten
    • Überwiegend kommerziell genutzte Liegenschaften, wenn der Ertrag daraus mind. 60 % des Liegenschaftenertrags ausmacht
    • Bauten mit gemischter Nutzung, die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen (gemischte Nutzung =  Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 Prozent, aber weniger als 60 Prozent des Liegenschaftsertrags)
    • Stockwerkeigentum
    • (gewöhnliches) Miteigentum an Grundstücken, sofern der Immobilienfonds eine beherrschende Stellung einnehmen kann
    • (erschlossenes + sofort überbaubares) Bauland (inkl. Abbruchobjekte) + angefangene Bauten
    • Baurechtsgrundstücke
  • Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
    • Zweck (nur Erwerb, Vermietung bzw. Verpachtung oder Verkauf eigener Grundstück)
    • Mindestbeteiligung von 2/3 an Kapital und Stimmen
  • Forderungen gegen Immobiliengesellschaften
  • Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
  • Anteile an anderen Immobilienfonds oder an börsenkotierten ausserbörslich gehandelten Immobilieninvestmentgesellschaften (einschliesslich Real Estate Investment Trusts [REIT’s]), bis max. 25 % des Gesamtfondsvermögens
  • Ausländische Immobilienwerte mit gesicherter Wertbeurteilungsmöglichkeit

Beachtung BG über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

(BewG, SR 211.412.41, oft kurz als „Lex F“ oder als „Lex Koller“ bezeichnet)

  • Die nämlichen Regeln gelten auch für vermögensfähige Gesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit wie zB Immobilienfonds
  • Sofern und soweit nicht ein regelmässiger Immobilienfondsanteile-Handel an einem periodischen, institutionalisierten Markt stattfindet, wird der Erwerb eines nicht gewerblich genutzten Grundstücks als bewilligungspflichtig erachtet
    • Ausnahme (e contrario)
      • Ausländische Anleger dürfen uneingeschränkt Anteile an einem Immobilienfonds erwerben, wenn für die betreffenden Anteilsscheine ein regelmässiger Handel besteht
  • Die Bewilligungspflicht bezieht sich natürlich nur auf schweizerische nicht gewerblich genutzte Grundstücke
  • Bewilligungsort
    • Ort, an dem wertmässig der grösste Teil der Grundstücke liegt
  • Bewilligungsvoraussetzung des regelmässigen Anteilshandels
    • Einholung einer Stellungnahme der FINMA

Sonderbefugnisse

Die Erstellung von Bauten ist nur gestattet, wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht. Die Verpfändung von Grundstücken und Pfandrechte zur Sicherungsübereignung dürfen den Durchschnittswert von 50 % des Verkehrswerts aller Grundstücken nicht übersteigen. Hinsichtlich der Belastungsgrenze bestimmt der Bundesrat den Prozentsatz und die FINMA die Einzelheiten.

Derivate

Es dürfen Geschäfte mit Derivaten getätigt werden, sofern dies mit der Anlagepolitik vereinbar ist. Es gelten die Bestimmungen über den Einsatz von Derivaten bei Effektenfonds.

Risikoverteilung

  • Diversifikation (nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage)
  • Minimalbestand (10 Grundstücke, wobei nach gleichen Grundsätzen erbaute Siedlungen und aneinander grenzende Parzellen als ein einziges Grundstück gelten)
  • Vermeidung von Klumpenrisiken (Verkehrswert eines Grundstückes soll nicht mehr als 25 % des Fondsvermögens ausmachen)
  • Anlagebeschränkungen (bezogen auf das Gesamtfonds-Vermögen) [vgl. KKV 87 Abs. 3]
    • Bauland, Abbruchobjekte +angefangene Bauten (bis max. 30 %)
    • Baurechtsgrundstücke (bis max. 20 %)
    • Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte (bis max. 10 %)
    • Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften (bis max. 25 %)
    • Bauland- und Baurechtsgrundstücke zusammen (bis max.30 % des Fondsvermögens)
  • Ausnahmebewilligung (FINMA kann in Einzelfällen Abweichungen bewilligen)

Weiterführende Informationen

» Anlagevorschriften von Immobilienfonds

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