Anlagevorschriften

1. Nennung der Anlagen im Fondsreglement

• Grundlage
  • KKV 86 Abs. 1
• Immobilien-Erwerb
  • im Namen der Fondsleitung
• Anmerkung
  • der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds

2. Zulässige Immobilien („Fondsimmobilien“)

• Grundlagen
  • KAG 59: Zulässige Anlagen
  • KKV 86 Abs. 2 und 3
• Grundstücke (inkl. Zugehör)
  • Wohnbauten
  • Überwiegend kommerziell genutzte Liegenschaften
    • wenn der Ertrag daraus mindestens 60 % des Liegenschaftenertrages ausmacht
  • Bauten mit gemischter Nutzung, die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen
    • eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 Prozent, aber weniger als 60 Prozent des Liegenschaftsertrages ausmacht
  • Stockwerkeigentum
  • (gewöhnliches) Miteigentum an Grundstücken, sofern der Immobilienfonds eine beherrschende Stellung einnehmen kann
    • Weitere Einschränkungen [KKV 88]
      • Beteiligungs- und Stimmenmehrheit [KKV 88 Abs. 1]
      • Zwang zu Nutzungs- und Verwaltungsordnung [KKV 88 Abs. 2]
      • Aufhebungsverbot für Vorkaufsrecht nach ZGB 682
      • Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsanlagen sind vom Beherrschungszwang ausgenommen
  • Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
    • Voraussetzungen [vgl. KKV 86 Abs. 4]
      • Erschliessung
      • umgehende Überbaubarkeit
  • Baurechtsgrundstücke
• Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
  • Zweck
    • Einzig Erwerb und Verkauf oder Vermietung bzw. Verpachtung eigener Grundstück
  • Mindestbeteiligung
    • 2/3 an Kapital und Stimmen
• Forderungen gegen Immobiliengesellschaften
• Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
• Anteile an anderen Immobilienfonds oder an börsenkotierten ausserbörslich gehandelten Immobilieninvestmentgesellschaften (einschliesslich Real Estate Investment Trusts [REIT’s])
  • Maximalbeteiligung in Prozenten des Gesamtfondsvermögens
    • 25 %
• Ausländische Immobilienwerte mit erstellter Wertbeurteilungsmöglichkeit

3. Sonderbefugnisse

• Grundlagen
  • KAG 65: Sonderbefugnisse
  • KKV 96
• Erstellung von Bauten
  • nur wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht [vgl. KAG 65 Abs. 1]
    • Belastung für Vorbereitungs- und Bauzeit
      • Gutschrift Bauzins zum marktüblichen Satz, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen [vgl. KKV 96 Abs. 2]
• Verpfändung von Grundstücken und Pfandrechte zur Sicherungsübereignung
  • Belastung darf bestimmten Durchschnittswert aller Grundstücke, nach Prozenten berechnet, nicht übersteigen [vgl. KAG 65 Abs. 2]
    • Belastungsgrenze
      • < 50 % des Verkehrswert aller Grundstücke im Durchschnitt [vgl. KKV 96 Abs. 1]
• Belastungsgrenze [vgl. KAG 65 Abs. 3]
  • Bundesrat bestimmt den Prozentsatz
  • FINMA regelt die Einzelheiten

4. Derivate

• Grundlage
  • KAG 61: Einsatz von Derivaten
• Zulässigkeit
  • Es dürfen Geschäfte mit Derivaten getätigt werden, sofern mit der Anlagepolitik vereinbar [vgl. KAG 61 Satz 1]
• Regeln
  • Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Einsatz von Derivaten bei Effektenfonds (Art. 56) [vgl. KAG 61 Satz 2]

5. Risikoverteilung

• Grundlagen
  • KAG 62: Risikoverteilung
  • KKV 87: Risikoverteilung und Beschränkungen
• Diversifikation [KAG 62]
  • nach Objekten
  • nach deren Nutzungsart
  • nach Alter
  • nach Bausubstanz
  • nach der Lage
• Minimalbestand
  • 10 Grundstücke [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz1]
  • Nach gleichen Grundsätzen erbaute Siedlungen und aneinander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz 2]
• Vermeidung von Klumpenrisiken
  • Verkehrswert eines Grundstückes darf nicht mehr als 25 Prozent des Fondsvermögens betragen [vgl. KKV 87 Abs. 2]
• Anlagebeschränkungen (bezogen auf das Gesamtfonds-Vermögen) [vgl. KKV 87 Abs. 3]
  • Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
    • bis max. 30 %
  • Baurechtsgrundstücke
    • bis max. 20 %
  • Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
    • bis max. 10 %
  • Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften nach KAG 86 Absatz 3 lit. c
    • bis max. 25 %
  • Bauland- und Baurechtsgrundstücke zusammen
    • bis max.30 % des Fondsvermögens
• Ausnahmebewilligung
  • Finma kann in Einzelfällen Abweichungen bewilligen [vgl. KKV 87 Abs. 5]

6. Immobilienfonds-Performance

• Reflektieren Immobilienanlagefonds den direkten Immobilienmarkt?
  • Es ist davon auszugehen, dass die Immobilienfonds-Performance nicht die aktuelle Entwicklung des Direktmarktes wiedergeben, sondern von den Aktien- und Obligationen-Renditen beeinflusst werden [vgl. CAUCHIE SEVERINE V. / HOESLI MARTIN, Les Fonds de placement immobiliers refletent-ils le mache direct?, in ECS 2006 S. 171 ff.]
• Vor- und Nachteile
  • Vorteile
    • Diversifikation durch gemischtes Portfolio
  • Nachteile
    • Übergewichtungen
    • Falschprognose bei Standort-Evaluation, Markt- und Bedarfs-Entwicklung
• Transparenz
  • Mehr Transparenz für Weiterentwicklung zu einem wertpapiergestützten Immobilienmarkt
  • Bessere bzw. unabhängigere Bewertung
• Nachhaltigkeit
  • Erfahrungsgemäss bieten Immobilienfonds einen besseren Schutz vor Börsenkrisen, so K-GELD, Nr. 6/2002, S. 18: „Während Aktienbesitzer massive Verluste einstecken mussten, erzielten Anleger mit Immobilienfonds in der Börsenkrise im Mittel eine Rendite von 5 Prozent pro Jahr. …“
  • „… Fonds haben sich in der Krise als wertstabiler erwiesen“ (David Strohm, in NZZ am Sonntag vom 31.01.2010, S. 43, „Hauseigentum auf Papier“
• Steuerrelevanz
  • Beurteilungsgrundlage bilden
    • Schweizer Immobilienfonds oder ausländischer Immobilienfonds?
    • Rechtsform?
  • Steuer-Kautelen (gemäss div. Literatur, 2009)
    • Immobilien werden am Belegenheitsort besteuert
    • Für die Besteuerung von privaten Anlegern gilt weltweit das Wohnsitz-Prinzip (Besteuerung am Lebensmittelpunkt)
    • Erträge aus Aktienfonds werden am Fondsdomizil besteuert (u.E. Voraussetzung: Fonds hat eine eigene Rechtspersönlichkeit; hier, beim Vertraglichen Anlagefonds, nicht gegeben)
    • Diverse Ausnahmen
    • Gefahr der Doppelbesteuerung bei indirekten Immobilienanlagen im Ausland in Bezug auf die Kapitaleinkünfte (Ausschüttungen, thesaurierte Erträge usw.)

Kontakt

Weiter

Kontakt / Help

Anrede

Bitte wählenHerrFrau

Ihr Vorname*

Ihr Nachname*

Firma

Telefonnummer*

Betreff (Interessen- / Streitgegenstand)*

* = Pflichtfelder

Datenschutzerklärung | Privacy

Eine Kopie der Mitteilung geht an die im Feld "E-Mail" angegebene E-Mail-Adresse.

Zurück