- Im Urteilsvorschlag hält die Schlichtungsbehörde fest, ob die Voraussetzungen für die Kündigungsanfechtung gegeben sind und ob die Kündigung gültig ist:
- Schlichtungsbegehren innert 30 Tagen seit Empfang Kündigung (OR 273)
- Nichtigkeit Kündigung,
- Wirksamkeit Kündigung oder
- Missbräuchlichkeit Kündigung
- Ist die Kündigungsanfechtung unzulässig, hat sie von Amtes wegen zu überprüfen, ob der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses wünscht (OR 273 Abs. 5):
- Wünscht er ausdrücklich keine Erstreckung, darf die Schlichtungsbehörde im Urteilsvorschlag keine Erstreckung gewähren
- Wünscht der Mieter (zumindest sinngemäss) eine Erstreckung, hält sie im Urteilsvorschlag fest ob und gegebenenfalls wie lange erstreckt wird
- Die Verwirkungsfrist von OR 273 Abs. 2 ist in diesem Fall unbeachtlich
- Die Parteien können innert 20 Tagen den Urteilsvorschlag ablehnen:
- Wird der Urteilsvorschlag abgelehnt, wird die Klagebewilligung der ablehnenden Partei ausgestellt (ZPO 211 Abs. 2 lit. a)
- Der ablehnenden Partei läuft eine Frist von 30 Tagen nach der Zustellung der Klagebewilligung, um beim zuständigen Gericht Klage anzuheben (ZPO 209 Abs. 4)
- Wird die Klage nicht innert 30 Tagen beim Gericht eingereicht, gilt der Urteilsvorschlag dennoch als anerkannt (ZPO 211 Abs. 3)
- Wird der Urteilsvorschlag nicht abgelehnt, hat er die Wirkungen eines rechtskräftigen Urteils.
- Wird eine Kündigung aufgehoben, führt dies zu einer Sperrfrist gemäss OR 271a Abs. 1 lit. e, wobei aber die Wiederholung einer aus formellen Gründen ungültigen Kündigung möglich ist.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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