Hat der Vermieter ausserordentlich gekündigt (z.B. wegen Zahlungsverzug; OR 257d) und ficht der Mieter die Kündigung an, könnte es im Vergleich zum summarischen Ausweisungsverfahren (Rechtsschutz in klaren Fällen; ZPO 257) verhältnismässig lange dauern, bis der Mieter ausgewiesen werden kann.
Das summarische Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen ist ein abgekürztes Erkenntnisverfahren mit beschränkten Beweismitteln. Eine Ausweisung im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen hat volle Rechtskraftswirkung. Der Vermieter muss deshalb die Gültigkeit seiner Kündigung beweisen können. Ein Schlichtungsverfahren entfällt.
Die Kündigungsanfechtung bzw. Erstreckung erfolgt im vereinfachten Verfahren (ZPO 243 Abs. 2 lit. c) und wird durch ein Schlichtungsverfahren eingeleitet. Der Vermieter kann hier zwar das Gesuch stellen, die Klage des Mieters sei abzuweisen und der Mieter sei auszuweisen, doch dauert das Verfahren bereits aufgrund der Notwendigkeit eines Schlichtungsverfahrens mit der Möglichkeit der Weiterziehung ans Gericht eine viel länger als unter der Geltung von aOR 274g.
Nachfolgend werden Bestimmungen aus den allgemeinen Bestimmungen der ZPO (1. Teil) erörtert, die zur Anwendung gelangen könnten. Diese sind nicht direkt auf das Schlichtungsverfahren zugeschnitten, weshalb erst die Praxis zeigen wird, wie mit der oben beschriebenen Problematik umgegangen werden kann.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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