Der zulässige Ertrag aus der Mietsache ist ein absoluter Mietzinsanpassungsgrund.
Der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorenditesatz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz (vgl. aktueller Referenzzinssatz auf Bundesamt für Wohnungswesen BWO) liegt.
- Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital
- Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
- Nettomietzinseinnahmen = Mietzinseinnahmen ohne Betriebs- und Nebenkosten
- Liegenschaftenaufwand = sämtliche tatsächlich anfallende Ausgaben
- tatsächliche Finanzierungskosten, wobei Zinssätze nicht übersetzt sein dürfen
- durchschnittliche Unterhaltskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode
- durchschnittliche Betriebskosten einer 3 bis 5-jährigen Periode, welche nicht dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden
- Verwaltungskosten im Rahmen von max. 5% der Mietzinseinnahmen
- investiertes Eigenkapital = Anlagekosten minus Fremdkapital
- Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
- Landerwerbs- und Erstellungskosten der Liegenschaft
- Kosten im Zusammenhang mit Landerwerb und Erstellung (Notariats-, Handänderungsgebühren, Erschliessungskosten, Planungskosten, Baukreditzinsen)
- offensichtlich übersetzte Anlagenkosten werden nicht berücksichtigt
- spätere Investitionen, welche nicht fremdfinanziert waren
- Amortisationen der Hypothek
- Fremdkapital, d.h. Kapital, welches vom Vermieter in die Liegenschaft investiert wurde, er aber an Dritte zurückbezahlen muss (z.B. Hypotheken)
- investiertes Eigenkapital kann bis zu 40 % (bezogen auf die Anlagekosten) der Teuerung angepasst werden
- Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
- Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
- Ertragsrechnung hat sich auf ein konkretes Mietobjekt zu beziehen (sog. individuelle Ertragsberechnung); Aufteilung nach objektiven Kriterien, z.B.
- Wohnfläche
- Rauminhalt
- Anzahl Zimmer
Literatur
- KOLLER THOMAS, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2019, ZBJV 2020, S. 478 ff.
- KOLLER THOMAS, Wertungswidersprüche, 3 ff.
- Montini marino, Droit du bail 2019, 42 f., 43 Ziff. 9
- Praxis-Brutschin, Kap. 18, S. 459 ff.
- CPra Bail-Bohnet, Art. 269 N 3 ff.
- BSK OR I-Weber, Art. 269 N 5 ff.
Judikatur
- BGer 4A_239/2018 vom 19.02.2019
- BGer 4A_581/2018 vom 09.07.2019
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