Mietzins

Begriff

• Entgelt für den Gebrauch der Sache
• Bruttomietzins besteht aus dem Nettomietzins und den Nebenkosten.

Bestimmung

• muss bei Vertragsabschluss bestimmt werden (resp. bestimmbar sein)

• besondere Vereinbarungen:
  • Indexmiete (OR 269b)
    • Vereinbarung, dass der Mietzins regelmässig der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise angepasst wird
    • Mietvertrag darf für mindestens 5 Jahre durch Vermieter nicht kündbar sein
    • keine anderen Mietzinsanpassungen während der Indexierung möglich
    • Ausnahmen (wenn besonders vereinbart):
      • Mietzinsanpassungen infolge Mehrleistungen des Vermieters
        • » Wertvermehrende Investitionen
      • Mietzinsanpassungen infolge Einführung neuer öffentlich-rechtlicher Abgaben und Preissteigerungen bei den Nebenkosten
    • Mietzinsanpassungen auf dem amtlichen Formular
  • gestaffelte Mietzinse (OR 269c)
    • Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht
    • Mietvertrag für mindestens 3 Jahre durch Vermieter nicht kündbar
    • nur eine Erhöhung jährlich
    • Erhöhungsbetrag muss in Franken angegeben werden
    • Kombination Indexmiete und gestaffelte Mietzinse ist unzulässig; nacheinander ist möglich
  • Umsatzmiete
    • Vereinbarung, dass der Mietzins einer bestimmten Prozentzahl des Umsatzes entspricht
    • kann nicht nach den Kriterien von OR 269 ff. auf Missbräuchlichkeit überprüft werden
    • andere Erhöhungsgründe können nicht geltend gemacht werden
    • wird ein Mindestmietzins vereinbart, unterliegt dieser den gesetzlichen Regeln zum Mietzins

Zahlung des Mietzinses

• Hauptpflicht des Mieters
• Zahlungstermin
  • ohne vertragliche Regelung
    • am Ende des Monats, spätestens am Ende der Mietzeit
    • Ausnahmen:
      • anderer Termin ist ortsüblich
      • Ortsüblichkeit im Kanton Zürich: Mietzins ist zum Voraus auf den ersten Tag des Monats geschuldet
  • vertraglich wird regelmässig vorgesehen, dass der Mietzins monatlich oder quartalsweise zum Voraus zu bezahlen ist
• Geldschulden sind Bringschulden.
• Zahlung durch Verrechnung
  • Mietzins kann durch Verrechnung getilgt werden
  • Voraussetzungen:
    • Forderung zwischen den gleichen Parteien
    • gleichartige Forderungen
    • Verrechnungsforderung muss fällig sein
    • Verrechnung darf nicht vom Gesetz ausgeschlossen sein (z.B. nach Konkurs des Vermieters)
    • Verrechnungserklärung
  • Risiko für Mieter (während laufendem Mietverhältnis)
    • ausserordentliche Kündigung nach OR 257d, wenn Verrechnung ungerechtfertigt ist
• Rückforderung
  • Mieter bezahlt (irrtümlich) zuviel (z.B. aufgrund einer nichtigen Mietzinserhöhung)
  • Rückforderungsanspruch nach OR 62 ff.
    • muss innert einem Jahr ab Kenntnis geltend gemacht werden
    • maximal innert 10 Jahren ab Entstehung des Anspruchs