Mietzinserhöhung während laufendem Mietverhältnis

Formelle Voraussetzungen (OR 269d)

• Mitteilung auf dem amtlichen Formular
  • Amtliches Formular auf hausverein.ch
  • eigenhändige Unterzeichnung
• Begründung der Erhöhung
  • klar und verständlich
  • bei mehreren (relativen) Erhöhungsgründen muss jeder Erhöhungsanteil in Prozent oder Franken bezeichnet werden
  • » (Mietzinsgestaltung ») Kumulierungs- und Kompensationsregeln sind zu beachten
• Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine
  • bei Geschäftsräumen
    • 6 Monate; vertraglich verlängerbar
    • ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
  • bei Wohnräumen
    • 3 Monate, vertraglich verlängerbar
    • ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
• Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist; d.h. Erhöhung muss dem Mieter 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen
• Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung

Materielle Voraussetzungen

• » «Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe»
  • Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b);
    » Wertvermehrende Investitionen
  • Erhöhung des Referenzzinssatzes; aktueller Referenzzinssatz auf
    » Bundesamt für Wohnungswesen BWO
  • Allgemeine Kostensteigerung
  • Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
• Ausschöpfung eines rechtsgültigen Vorbehaltes

Mögliche Einreden des Mieters

• Beweislast liegt beim Mieter
• Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag
• Vermieter erziele mehr als eine kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten (vgl. unten)
• Mietzins liege über dem orts- und quartierüblichen Niveau (vgl. unten)

Anfechtung Mietzinserhöhung

• » «Klageformular Mietzinserhöhungsanfechtung»
• Verfahren:
  • Klage ist innert 30 Tagen ab Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einzureichen
  • Achtung: Verwirkungsfrist!
  • Nichtigkeit (unklare Begründung) kann immer geltend gemacht werden