Einleitung
Liegt ein Eigentümerwechsel an, so sind die Pächterrechte je nach Pachtart unterschiedlich:
Pacht allgemein
Bei einer Handänderung der Pachtsache findet ein Eigentümerwechsel statt. Im Falle eines Eigentümerwechsels gilt nach OR 290 sinngemäss Mietrecht (OR 261 – 261b).
Einer Veräusserung des Pachtgegenstandes sind gleichgestellt:
- Einräumung beschränkter dinglicher Rechte (OR 290 lit. b)
- Vormerkung des Pachtverhältnisses im Grundbuch (OR 290 lit. c)
Landwirtschaftliche Pacht / Vorkaufsrecht / Zupachtrecht
Für den Fall eines Eigentümerwechsels infolge Veräusserung oder Verwertung des Pachtgegenstandes gilt folgendes:
Grundsatz
- „Kauf bricht Pacht nicht“ (LPG 14)
- Der Erwerber tritt automatisch in den Pachtvertrag ein
Ausnahme
- Auflösungsrecht des Erwerbers (LPG 15 Abs. 1)
- Voraussetzungen
- Erwerb des Pachtgegenstands zu Bauzwecken
- Erwerb des Pachtgegenstands zu öffentlichen Zwecken
- Erwerb des Pachtgegenstands zur Selbstbewirtschaftung
- Voraussetzungen
- Nichtübernahmeabsicht des Erwerbers (LPG 15 Abs. 2)
- Schriftliche Anzeige an den Pächter innert dreier Monate seit Abschluss des Veräusserungsvertrags, dass die Pacht nach Ablauf einer Frist von mindestens einem Jahr auf den folgenden ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin aufgelöst sei
- Erstreckungsrecht des Pächters (LPG 15 Abs. 3)
- Im Auflösungsfalle kann der Pächter innert 30 Tagen seit Empfang der Anzeige des Erwerbers auf Erstreckung klagen
- Der Richter kann die Pacht um mindestens sechs Monate und maximal um zwei Jahre erstrecken, wenn die Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die auch unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers nicht zu rechtfertigen ist
- Schadenersatzpflicht des Verpächters (LPG 15 Abs. 4)
- Der Verpächter muss dem Pächter den Schaden ersetzen, der aus der vorzeitigen Beendigung der Pacht entsteht
- Der Pächter braucht den Pachtgegenstand erst zu verlassen, wenn ihm Schadenersatz oder hinreichende Sicherheit geleistet wurde
- Vereinbarung über vorzeitige Beendigung (LPG 15 Abs. 5)
- Die vorzeitige Pacht-Beendigung kann mit schriftlicher Zustimmung des Pächters im Veräusserungsvertrag geregelt werden
Vorkaufsrecht des Pächters nach BGBB 47 Abs. 2
- Berücksichtigung des Pächter-Vorkaufsrechts bei Veräusserung (BGBB 47 Abs. 2; siehe Box)
- Verzicht des Pächters auf das Vorkaufsrecht (BGBB 48; siehe Box)
Zupachtrecht des Pächters bei Betriebsübergabe (teilw. Eigentum + teilw. Pacht)
- Berücksichtigung des Zupachtrechts des Pächters, wenn der Inhaber eines landwirtschaftlichen Gewerbes, welches teilweise im Eigentum und teilweise gepachtet ist, einer anderen Person zur Betriebsführung übergeben wird (vgl. LPG 19; siehe Box).
Vorkaufsrecht
Art. 47 BGBB Gegenstand
1 Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so hat der Pächter ein Vorkaufsrecht, wenn:
- er es selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint und
- b. die gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht abgelaufen ist.
2 Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn:
- die gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht abgelaufen ist und
- der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im orts- üblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt.
3 Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht demjenigen des Pächters vor.
Art. 48 BGBB Verzicht auf das Vorkaufsrecht
1 Der Pächter kann auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht zum Voraus nur hinsichtlich eines bestimmten bevorstehenden Vorkaufsfalls verzichten. Er hat seinen Verzicht in einer öffentlichen Urkunde zu erklären; diese hat die wesentlichen Bestimmungen des Vertrags zu enthalten, der zwischen dem Verkäufer und dem Dritten abgeschlossen werden soll.
2 Der Verzicht wird unwirksam, wenn der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer inhaltlich nicht entsprechend den Angaben in der Verzichterklärung oder nach Ablauf einer Frist von sechs Monaten seit der Verzichterklärung abgeschlossen
Zupachtrecht
Art. 19 LPG Übernahme von Zupachten bei Betriebsübergabe
1 Übergibt der Inhaber ein landwirtschaftliches Gewerbe, das teilweise im Eigentum und teilweise gepachtet ist, einer anderen Person zur Betriebsführung, so kann der Übernehmer des Gewerbes dem Verpächter eines Zupachtgrundstücks schriftlich erklären, dass er dieses Grundstück pachtweise weiterbewirtschaften möchte.
2 Lehnt der Verpächter nicht innert dreier Monate seit Empfang der Erklärung den Übernehmer als neuen Pächter ab, oder verlangt er innert derselben Frist nicht den Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit dem Übernehmer, so tritt dieser in den laufenden Pachtvertrag ein.
Judikatur
Weiterführende Informationen
- Eigentümerwechsel
- Vormerkung (in Arbeit)
- Vorkaufsrecht
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