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Mietrecht / Miete / Mietvertrag

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Eigentümerwechsel

Rechtsgebiet:
Mietrecht / Miete / Mietvertrag
Stichworte:
Miete, Mietrecht, Mietvertrag
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Übergang des Mieterverhältnisses

Wechselt der Eigentümer der Mietsache durch Verkauf, Schenkung etc., so geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über (Art. 261 OR).

Kündigung des Mietverhältnisses

Wohn- und Geschäftsräume

Der neue Eigentümer kann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend machen kann.

Andere Sachen

Der neue Eigentümer kann dem Mieter auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch ohne Eigenbedarf.

Vormerkung im Grundbuch

Begriff

Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird (Art. 261b Abs. 1 OR).

Wirkung

Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen, d.h. das Kündigungsrecht bei dringendem Eigenbedarf ist ausgeschlossen.

Literatur

  • Für Mietvertragsübergang ist Mietvertragsabschluss nicht ausreichend
    • LACHAT DAVID, in: Commentaire romand, Code des obligations I, 2. Aufl. 2012, N. 1 zu  261 OR
    • PIETRUSZAK/ZACHARIAE, Der Schutz des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung, in: recht 2000, S. 41 ff. und S. 44
    • PERMANN RICHARD, in: OR Kommentar, 3. Aufl. 2016, N. 2 zu  261 OR
    • HIGI PETER, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, 3. Aufl. 1994, N. 12 zu Art. 261/261a OR
    • WEBER ROGER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, 6. Aufl. 2015, N. 2 zu  261 OR
    • BLUMER MAJA L., in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar zum Obligationenrecht, 2014, N. 4 zu Art. 260/261a OR
    • ZIHLMANN PETER, Das Mietrecht: Leitfaden des schweizerischen Mietrechts für Praktiker, 2. Aufl. 1995, S. 88
  • Für Mietvertragsübergang ist Mietvertragsabschluss ausreichend
    • HÜRLIMANN-KAUP BETTINA, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, Zürich 2018, S. 228-231 Rz. 570-574
    • KOLLER ALFRED, Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, § 7 Rz. 3 f.
    • PIOTET DENIS, Le bail en conflit avec des droits réels restreints sur la chose louée ou affermée, SJ 1997 S. 681 f.; derselbe, Le principe «la vente ne rompt pas le bail» et le système général des droits réels, 1993, S. 36 ff. Rz. 40 ff.
    • RONCORONI GIACOMO, Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005 S. 199
    • HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 4 zu  261-261b OR
    • WERMELINGER AMEDEO, L’utilisation de l’unité d’étage dans un immeuble en propriété par étages, 1992, S. 138
    • FELLMANN WALTER, Der Übergang des Mietverhältnisses nach  261 OR- ein gesetzlicher Parteienwechsel mit Lücken und Tücken, AJP 1994 S. 541
    • LÜSCHER CHRISTOPH,  261 OR, AJP 1997 S. 948 f
    • WYTTENBACH MARKUS, Auswirkung der Spaltungstheorie auf die Ansprüche des Mieters, mp 2011 S. 5

Judikatur

  • BGer 4A_393/2018 vom 20.02.2019 (Zeitpunkt des Übergangs des Mietverhältnisses: Mietvertragsabschluss, Mietantritt nicht vorausgesetzt)

Weiterführende Informationen

Verhältnis zwischen Veräusserer und Erwerber des Mietobjektes

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