Einleitung
Der Verpächter hat für die Evaluation des Pächters einen anderen Fokus als der Pachtinteressent. Im Zentrum seiner vorvertraglichen Abklärungen stehen:
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Pächter-Befähigung
Der Wert des Pachtobjektes steht und fällt einerseits mit der Bewirtschaftung (jeder Verpächter sollte die Bewirtschaftungspflicht ausdrücklich als wichtige Vertragsvoraussetzung verabreden) und andererseits mit dem Bewirtschaftungserfolg.
Für den Verpächter und seine Pachtsache ist es daher elementar, die richtige Person als Pächter gewinnen zu können. Nebst der Pachtsachen-Qualifikation steht und fällt mit ihr der Erfolg des Pachtprojektes:
- Berufsausbildung und Berufserfahrung
- Berühmte Lehrmeister oder Arbeitgeber (zB Starköche)
- Stetigkeit
- Lückenloser CV bzw. regelmässige Tätigkeit oder begründbare Tätigkeitsabsenzen (zB Weiterbildung)
- Weiterbildungen
- im Beruf
- im Pachtbereich
- Reputation in der Branche
- Auszeichnungen
- zB Gault-Millau-Punkte
- zB Guide-Michelin-Sterne
- etc.
- Sonstige Leistungsausweise
- usw.
In der Gastronomie, die anspruchsvoller ist als hinlänglich angenommen wird, überschätzen sich viele Pächter. Führungsschwache Pächter ohne Kochausbildung gelangen nicht selten an ihre Grenzen. Auch die Unternehmenspacht ist oft insofern mit negativen Vorzeichen belastet, als Unternehmer ohne Nachfolgebereitschaft oder ohne Nachfolgeregelung an ihrem Unternehmensbesitz festhalten und das Heil in der Unternehmenspacht suchen.
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Pächter-Umfeld
Wichtig ist infolge Personenbezogenheit der Pacht auch das persönliche Umfeld des Pächters, wenn dieser eine natürlich Person ist. Instabile persönliche Verhältnisse können den Anfang vom Ende des Pachtverhältnisses bilden. Kritische Faktoren sind:
- Ehegatte
- Ausbildung und Erfahrung im Pachtjob, ggf. Berufsausübungsbewilligung?
- Befähigung, das Pachtengagement auch in alleiniger Regie zu führen (zB bei Unfall oder Krankheit des Pächters)?
- Mitarbeit im Pachtbetrieb?
- Mithilfebereitschaft bei Personalausfall oder Personalnotstand?
- Eigenes unternehmerisches Denken und Handeln?
- Verständnis für höhere Arbeitszeiten und weniger Freizeit?
- Verständnis für Nachtarbeit (zB bei Restaurationspacht?)
- Verständnis für schwankende Einkommen?
- etc.
- Kinder-Situation
- Kinderbetreuungsorganisation?
- Schulische und andere Probleme?
- Entfernter Wohnort
- Langer Arbeitsweg?
- Reduzierte Präsenz?
- usw.
Pächter-Ausdauer
Ein wesentlicher Punkt für den Verpachtungsinteressenten ist, ob der künftige Pächter sich auch durch schwierige Situationen hindurch beisst oder, ob er schnell aufgibt.
Die „Pächter-Belastbarkeit“ lässt sich am Besten durch sein CV abklären. Häufige Pachtwechsel oder kurzfristige Engagements können für verschiedene Defizite sprechen:
- fehlende Beständigkeit
- fehlende Lernfähigkeit bei der Pachtobjekt-Auswahl
- schlechtes Verhandlungstalent
- usw.
Es empfiehlt sich beim Pachtinteressenten Referenzen zu verlangen und seiner bisherigen Berufs-History genau nachzugehen. Ein Kriterium nebst der bei Mitarbeitern üblichen Fragestellungen ist, ob der frühere Verpächter mit dem Pachtinteressenten wieder zusammenarbeiten würde.
Pächter-Solvenz
Der Verpächter hat zwar ein Retentionsrecht an den Pächtergegenständen (vgl. Retentionsrecht). Nicht selten muss der Verpächter bei „Problempachten“ die ergänzenden Betriebsgegenstände in eigenem Namen und auf eigene Rechnung erwerben, sodass meistens wenige Pächtergegenstände für eine Retinierung zugunsten der Verpächteransprüche verbleiben.
Jeder Verpächter sollte daher vor Vertragsunterzeichnung eine zusätzliche Pachtzins-Sicherstellung – analog der Mietzinskaution – verlangen. Die Art der Sicherheit (Pachtkaution, Bankgarantie, Bürgschaft, Schuldbeitritt eines Dritten usw.) und die Person des Sicherstellenden (Pächter oder Drittpfandbesteller) ist Verhandlungssache.
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Verhandlungssache
Auch beim Verpächter ist trotz des Schwerpunktes bei der Pächterauswahl alles weitere Verhandlungssache.
Die Verhandlungs- und Regelungsschwerpunkte des Verpächters sind:
- Bewirtschaftungspflicht bzw. Betriebspflicht
- besonders präzise Ausformulierung
- Pachtzweck (keine Änderungen ohne Zustimmung)
- Betriebszeiten
- Betriebsurlaube
- etc.
- besonders präzise Ausformulierung
- Pfleglicher Umgang mit der Pachtsache
- Kündigung aus wichtigen Gründen
- Verlängerungsoption und Konditionen
- Sicherheiten
- usw.
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