LAWINFO - Vorkaufsrecht, Kaufsrecht, Rückkaufsrecht - Exkurs: BEDINGTER IMMOBILIENKAUF

Der „Bedingte Immobilienkauf“ enthält gewisse Bezugspunkte zum Kaufsrecht, enthält er doch einen ähnlichen Schwebezustand zwischen Vertragsabschluss und Perfektion, d.h. dem definitiven Zustandekommen, wie das Kaufsrecht.

Begriff

Kaufvertrag der unter eine aufschiebende Bedingung gestellt ist und dessen grundbuchlicher Vollzug erst nach Bedingungseintritt möglich ist

Gesetzliche Grundlage

OR 217
Ziel des Gesetzgebers: Klarheit des Grundbuches

Abgrenzungen

Kaufvertrag
- Vereinbarung über den Verkauf einer Sache gegen Erstattung einer Gegenleistung (Kaufpreis)
Vorkaufsrecht
- Recht, zu kaufen, falls der Vorkaufsverpflichtete verkauft
Kaufsrecht
- Recht, jederzeit zu kaufen
Rückkaufsrecht
- Recht, jederzeit zurückzukaufen
Rückverkaufsrecht
- Recht, des Käufers jederzeit oder unter Bedingungen an den Verkäufer zurückzuverkaufen
- Zulässigkeit der Abrede (Vertragsfreiheit)
- Keine Vormerkungsfähigkeit (weil kein Kaufsrecht)
- Wirkung: rein obligatorischer Natur

Rechtsnatur

Vertrag

Ziele

Erwerb nach vorausgesetztem Bedingungseintritt

Motive

Kauf erst bei hergestellter Bedingungssituation

Verbreitung

Fahrniskauf
- Selten, aber denkbar
Immobilienkauf
- Baulandkauf: Erwerbsbedingung der rechtskräftigen Baubewilligung
- Immobilienkauf schlüsselfertig: Erwerbsbedingung der Bezugsbereitschaftserklärung durch die Baupolizei

Anwendungsbereich

OR 217 gilt nicht nur als Grundlage für Bedingungen, sondern auch für Befristungen

Entstehungsgrund

Kauf eines Gegenstandes
- erst nach Bedingungseintritt

Kaufabrede

ursprünglich
- Rückkaufs-Klausel im Kaufvertrag
nachträglich (Zusatzvereinbarung) oder aus bestimmten Gründen gleichzeitig separat
- Rückkaufsvertrag

Bedingung

Aufschiebende Bedingung (Suspensivbedingung)
- zulässig
Auflösende Bedingung (Resolutivbedingung)
- unzulässig

Form des bedingten

Allgemein / Fahrnisverkauf
- Kein Formzwang (Formfreiheit [vgl. OR 11]) / Schriftform empfohlen
Bedingter Verkauf von Grundstücken
- Öffentliche Beurkundung [vgl. OR 216 Abs. 2]
Abtretung des Kaufrechts
- Gleiche Form wie bei Begründung [vgl. OR 216b Abs. 2]
Bedingter Verkauf mit Erfüllungsaspekten nach dem Todesfall einer Partei
- Form der Verfügungen von Todes wegen (Erbvertrag)

Käufer und Verkäufer

Nichts Besonderes

Inhalt des Rückkaufrechtsvertrages

Essentialia negotii (wesentliche / zwingende Bestimmungen
- Vertragsparteien
- Kaufgegenstand
- Kaufpreis / Tilgung
Objektiv und subjektiv wesentliche Punkte bzw. Bestimmungen conditio sine qua non
- Bedingung
  - Bedingungsarten
    - Aufschiebende Bedingung (Suspensivbedingung)
      - Beim bedingten Immobilienkauf der typische Fall
      - Beliebige Bedingungen sind möglich
    - Auflösende Bedingung (Resolutivbedingung)
      - Beim Grundstückkauf unzulässig
  - Beschreibung von Bedingung und Bedingungseintritt
  - Bedingungseintritt
    - Feststellung, dass bei Bedingungseintritt der Erfüllungsanspruch entstehe
  - Nichteintritt der Bedingung
    - Feststellung, dass bei Nichteintritt der Bedingung das Rechtsgeschäft entschädigungslos dahinfalle
- Befristung
  - OR 217 gilt auch für Befristung
  - Abschluss des Grundstückkaufvertrages auf bestimmte Dauer (Frist)
- Weitere Bestimmungen analog jenen des gewöhnlichen Kaufs
- ev. Konventionalstrafe

Eigentumsübertragungsanspruch

Erst nach Bedingungseintritt und definitiven Zustandekommens des Verpflichtungsgeschäfts (= Rechtsgrundausweis für die Grundbuchanmeldung der Eigentumsübertragung
Bei Grundstücken
- Vollzug durch Grundbuchanmeldung gegen Kaufpreiszahlung
- Bedingungsfeindlichkeit der Grundbuchanmeldung
  - Die Grundbuchanmeldung ist bedingungsfeindlich
- Kein Eigentumsvorbehalt
  - Ein Eigentumsvorbehalt würde sich auf die Übereignung und nicht auf den Kaufvertrag beziehen
  - Ein Eigentumsvorbehalt würde die Rechtssicherheit des Grundbuchs aufweichen, was der Gesetzgeber mit OR 217 klarerweise nicht wollte

Weiterführende Informationen

Bedingungsfälle:

Erteilung der Bewilligung nach BewG (umstritten, weil eine von Amtes wegen zu prüfende Rechtsbedingung)
- Immobilienerwerb durch Ausländer
Erteilung der rechtskräftigen Baubewilligung
- Industriebrachen-Strategie: Massnahmen zur Förderung
- Immobilienentwicklung
- Vgl. auch BGE 95 II 523 ff., Erw. 2
uneingeschränkte dauerhafte Bezugsfertigkeit des Gebäudes
- Begriff: Immobilien schlüsselfertig

Keine Vormerkung im Grundbuch

Wegen des Numerus clausus der vormerkbaren Rechte kann der bedingte Kaufvertrag nicht im Grundbuch vorgemerkt werden
Vgl. aber BGE 91 II 424

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Exkurs: BEDINGTER IMMOBILIENKAUF