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Vorkaufsrecht, Kaufsrecht, Rückkaufsrecht

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Exkurs: BEDINGTER IMMOBILIENKAUF

Rechtsgebiet:
Vorkaufsrecht, Kaufsrecht, Rückkaufsrecht
Stichworte:
Kaufsrecht, Rückkaufsrecht, Vorkaufsrecht
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Der „Bedingte Immobilienkauf“ enthält gewisse Bezugspunkte zum Kaufsrecht, enthält er doch einen ähnlichen Schwebezustand zwischen Vertragsabschluss und Perfektion, d.h. dem definitiven Zustandekommen, wie das Kaufsrecht.

Begriff

  • Kaufvertrag der unter eine aufschiebende Bedingung gestellt ist und dessen grundbuchlicher Vollzug erst nach Bedingungseintritt möglich ist

Gesetzliche Grundlage

  • OR 217
  • Ziel des Gesetzgebers: Klarheit des Grundbuches

Abgrenzungen

  • Kaufvertrag
    • Vereinbarung über den Verkauf einer Sache gegen Erstattung einer Gegenleistung (Kaufpreis)
  • Vorkaufsrecht
    • Recht, zu kaufen, falls der Vorkaufsverpflichtete verkauft
  • Kaufsrecht
    • Recht, jederzeit zu kaufen
  • Rückkaufsrecht
    • Recht, jederzeit zurückzukaufen
  • Rückverkaufsrecht
    • Recht, des Käufers jederzeit oder unter Bedingungen an den Verkäufer zurückzuverkaufen
    • Zulässigkeit der Abrede (Vertragsfreiheit)
    • Keine Vormerkungsfähigkeit (weil kein Kaufsrecht)
    • Wirkung: rein obligatorischer Natur

Rechtsnatur

  • Vertrag

Ziele

  • Erwerb nach vorausgesetztem Bedingungseintritt

Motive

  • Kauf erst bei hergestellter Bedingungssituation

Verbreitung

  • Fahrniskauf
    • Selten, aber denkbar
  • Immobilienkauf
    • Baulandkauf: Erwerbsbedingung der rechtskräftigen Baubewilligung
    • Immobilienkauf schlüsselfertig: Erwerbsbedingung der Bezugsbereitschaftserklärung durch die Baupolizei

Anwendungsbereich

  • OR 217 gilt nicht nur als Grundlage für Bedingungen, sondern auch für Befristungen

Entstehungsgrund

  • Kauf eines Gegenstandes
    • erst nach Bedingungseintritt

Kaufabrede

  • ursprünglich
    • Rückkaufs-Klausel im Kaufvertrag
  • nachträglich (Zusatzvereinbarung) oder aus bestimmten Gründen gleichzeitig separat
    • Rückkaufsvertrag

Bedingung

  • Aufschiebende Bedingung (Suspensivbedingung)
    • zulässig
  • Auflösende Bedingung (Resolutivbedingung)
    • unzulässig

Form des bedingten

  • Allgemein / Fahrnisverkauf
    • Kein Formzwang (Formfreiheit [vgl. OR 11]) / Schriftform empfohlen
  • Bedingter Verkauf von Grundstücken
    • Öffentliche Beurkundung [vgl. OR 216 Abs. 2]
  • Abtretung des Kaufrechts
    • Gleiche Form wie bei Begründung [vgl. OR 216b Abs. 2]
  • Bedingter Verkauf mit Erfüllungsaspekten nach dem Todesfall einer Partei
    • Form der Verfügungen von Todes wegen (Erbvertrag)

Käufer und Verkäufer

  • Nichts Besonderes

Inhalt des Rückkaufrechtsvertrages

  • Essentialia negotii (wesentliche / zwingende Bestimmungen
    • Vertragsparteien
    • Kaufgegenstand
    • Kaufpreis / Tilgung
  • Objektiv und subjektiv wesentliche Punkte bzw. Bestimmungen conditio sine qua non
    • Bedingung
      • Bedingungsarten
        • Aufschiebende Bedingung (Suspensivbedingung)
          • Beim bedingten Immobilienkauf der typische Fall
          • Beliebige Bedingungen sind möglich
        • Auflösende Bedingung (Resolutivbedingung)
          • Beim Grundstückkauf unzulässig
      • Beschreibung von Bedingung und Bedingungseintritt
      • Bedingungseintritt
        • Feststellung, dass bei Bedingungseintritt der Erfüllungsanspruch entstehe
      • Nichteintritt der Bedingung
        • Feststellung, dass bei Nichteintritt der Bedingung das Rechtsgeschäft entschädigungslos dahinfalle
    • Befristung
      • OR 217 gilt auch für Befristung
      • Abschluss des Grundstückkaufvertrages auf bestimmte Dauer (Frist)
    • Weitere Bestimmungen analog jenen des gewöhnlichen Kaufs
    • ev. Konventionalstrafe

Eigentumsübertragungsanspruch

  • Erst nach Bedingungseintritt und definitiven Zustandekommens des Verpflichtungsgeschäfts (= Rechtsgrundausweis für die Grundbuchanmeldung der Eigentumsübertragung
  • Bei Grundstücken
    • Vollzug durch Grundbuchanmeldung gegen Kaufpreiszahlung
    • Bedingungsfeindlichkeit der Grundbuchanmeldung
      • Die Grundbuchanmeldung ist bedingungsfeindlich
    • Kein Eigentumsvorbehalt
      • Ein Eigentumsvorbehalt würde sich auf die Übereignung und nicht auf den Kaufvertrag beziehen
      • Ein Eigentumsvorbehalt würde die Rechtssicherheit des Grundbuchs aufweichen, was der Gesetzgeber mit OR 217 klarerweise nicht wollte

Weiterführende Informationen

Bedingungsfälle:
Keine Vormerkung im Grundbuch
  • Wegen des Numerus clausus der vormerkbaren Rechte kann der bedingte Kaufvertrag nicht im Grundbuch vorgemerkt werden
  • Vgl. aber BGE 91 II 424

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