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Schweizerische Immobilien

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Immobilienentwicklung

Rechtsgebiet:
Schweizerische Immobilien
Stichworte:
Schweizerische Immobilien
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die von allen in- und ausländischen Anlegern bevorzugten Renditeliegenschaften an guter Lage sind heute kaum mehr zu vernünftigen Preisen am Markt erhältlich. Dies führt dazu, dass Neubauprojekte anstelle renovationsbedürftiger Bestandesbauten entwickelt werden.

Dieser Tätigkeit haben sich bisher nur lokal agierende Architekten, Bauunternehmen und darauf spezialisierte General- und Totalunternehmer gewidmet. Sie offerieren in der Regel schweizerischen institutionellen Investoren künftige Immobilien mit Preis, Termin und Qualität zu einer bestimmten Rendite, allenfalls abgesichert mit Mietzinsgarantien.

Wie an den internationalen Immobilienmessen (MIPIM in Cannes und ExpoReal in München) immer wieder festzustellen ist, entwickeln im Ausland teilweise die Investoren ihre Anlageobjekte selber, kennen sie ihre Bedürfnisse und haben Erfahrung im Umgang mit Projektentwicklung und Bauprozessen.

Eingeschränkte Möglichkeiten von Investitionsgefässen nach KAG

Bei der Planung der Halterstruktur ist zur berücksichtigen, dass die Regeln des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (Kapitalanlagengesetz [KAG]), insbesondere Art. 86 Abs. 4 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (Kollektivanlagenverordnung [KKV]), die Projektentwicklungsmöglichkeiten stark einschränkt: Der Erwerb unbebauter, nicht erschlossener und nicht umgehend überbauungsfähiger Grundstücke ist verboten.

Weitere Informationen zum Thema Immobilienentwicklung finden Sie hier:

Ausländische Projektentwickler

Trotz Projektorganisation und hervorragender Kenntnisse im Projektmanagement fehlen den ausländischen Projektentwicklern bzw. den direkt agierenden Investoren:

  • die örtlichen Markt- und Bauwesen-Kenntnisse
  • die Rechtskenntnisse
  • das Wissen um die Denk-, Verhaltens- und Verhandlungsweisen der Schweizer (sog. Swissness).

Raumbeobachtung

Der Projektentwickler, der sich regelmässig nach Entwicklungsobjekten umsieht, registriert alle räumlichen und sozialen Veränderungen in seinem Tätigkeitsgebiet.

Projektinitiierung

Der Leitgedanken dieses Werkes geht von folgenden 2 Grundprämissen aus:

  • (ausländischer) Investor sucht zwecks Kapitalanlage ein Grundstück
  • (ausländischer) Projektentwickler sucht zwecks Projektierung ein Grundstück.

Der Projektanstoss kann auch von extern erfolgen (siehe unten):

Idealfälle und weniger ideale Fälle

  • Der beste Projektentwicklungsfall ist jener, bei dem der Projektentwickler bereits einen Nutzer hat, der ein Grundstück sucht!
    • Vorhandener Nutzer generiert eine Fremdfinanzierungsbereitschaft.
  • Der zweitbeste Projektentwicklungsfall ist jener, wo der Projektentwickler einen i.d.R. institutionellen Anleger hat, der sein Kapital anlegen will
    • Hier hat es 2 Unbekannte als Parameter
      • Fehlende Nutzer
        • Abschlussförderung für Projektentwickler bzw. GU: Mietzinsgarantie an Investor
      • i.d.R. enge Renditevorgabe.

Anspruchsvoller und aufwändiger sind die Projektierungsfälle, wo der Projektentwickler für das Grundstück Kapital und Nutzer suchen muss.

Ablaufschema: Projektanstoss

Klicken Sie auf die Grafik, um sie in Originalgrösse anzuzeigen.

Projektidee und ihre Werthaltigkeit

Ein Immobilienprojekt erscheint erst dann als werthaltig, wenn es dem Investoren bzw. Projektentwickler gelungen ist, die folgenden vier Elemente zusammenzuführen:

  • Projektidee
  • Landsicherung
  • Nutzersicherung
  • Kapitalbeschaffung (Eigen- und Fremdkapital)

Kontrollfragen

Der Projektentwickler hat die notwendigen Daten zu beschaffen, aufzubereiten und zu prüfen sowie plausibilisieren (Projektanalyse) sowie die Resultate zu interpretieren (Synthese).

Diese Kontrolle muss der Projektentwickler durch Beantwortung folgender Fragen checken:

  • Ist das Immobilienentwicklungsprojekt wie vorgesehen realisierbar?
  • Ist das Immobilienentwicklungsprojekt wirtschaftlich sinnvoll und nachhaltig?
  • Ist das Immobilienentwicklungsprojekt überhaupt finanzierbar?

Übersicht Projektentwicklung

Der Ablaufprozess der Projektentwicklung vom Erwerb bis zur Veräusserung gestaltet sich, differenziert nach Bestandesobjekten und Neubauten, wie folgt:

Übersicht: Projektentwicklung - Bestandesobjekt und Neubauten

Klicken Sie auf die Grafik, um sie in Originalgrösse anzuzeigen.

Immobilienprojekt

Der Prozess der Immobilienentwicklung umfasst folgende Aspekte:

Entwicklungsarten

  • Entwicklung von Bestandesbauten (Anpassung, Umbau und Erweiterung)
  • Entwicklung von Neubauten

Veränderung von Bestandesbauten (nach SIA Norm 469)

  • Anpassung
    • Komfortsteigerung
    • Anpassung an neue Vorschriften
    • Anpassung des Tragwiderstandes an neue Anforderungen
  • Umbau (Anpassung an veränderte Anforderungen)
  • Erweiterung
    • Anbau
    • Aufstockung
    • Vergrösserung.

Entwicklungsprozess

Die Immobilienentwicklung läuft in der Schweiz in idealer Form wie folgt ab:

  • Strategieplanung
  • Projektorganisation
  • Vorstudien
    • Projektdefinition
      • Festlegung Flächenziele
        • Gross Leasable Area [GLA] als effektiv vermietbar und ertragsbringende Fläche
        • Geschossflächen (GF) nach den Bauvorschriften
        • Relation von GLA und GF
      • Festlegung Renditeziele
        • Nachhaltige Rendite auf dem investierten Kapital
        • ACHTUNG:
          • Funktional unterschiedliche Renditebegriffe
            • Bewertung
              • Statische Rendite
              • Dynamische Renditen
                • Discounted Cash Flow-Methode
                • Economic Value Added-Methode
                • Internal Rate of Return-Methode
                • Payback-Methode
            • Mietrecht
              • Nettorendite (OR 269)
              • Kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
          • International unterschiedliche Begriffsbestimmungen (siehe Immobilienbewertung hievor)
    • Machbarkeitsstudie
    • Auswahlverfahren
  • Projektierung
    • Vorprojekt
    • Bauprojekt
    • Baubewilligungsverfahren (Auflageprojekt)
  • Ausschreibung (Vergabe; auch Submission)
  • Realisierung
    • Ausführungsprojekt
    • Ausführung
    • Bauwerkübernahme und Inbetriebsetzung
    • Baumängelbehebung
    • Schlussabrechnung

Grundstücksicherung (Land oder Land und Baute)

Ohne Grundstücksicherung läuft der Projektentwickler bzw. der selbst agierende Investor Gefahr, dass seine Projektierung bei Verkauf des Entwicklungsareals an einen Dritten nutzlos werden könnte. Die Grundstücksicherung ist daher unabdingbar.

  • Reservationsvereinbarung
  • Kaufsrecht
  • Grundstückkaufvertrag

Die Grundstücksicherung ist immer mit grundsteuerlichen Implikationen verbunden, auch wenn der Immobilienentwickler bloss einen Grundstückkaufvertrag mit Eintrittsrecht zugunsten eines Dritten schliesst und der Dritte nach Vertragseintritt dann das Entwicklungsareal final erwirbt.

Vertragsgestaltung

Entwicklungsobjekte sind meistens mit grossen sachlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Risiken behaftet. Eine vorausschauende und umfassende Vertragsredaktion ist unabdingbar:

  • Grundstückkaufvertrag
    • mit Suspensiv- oder Resolutivbedingung
      • Baubewilligung
      • Teilvermietung
      • Finanzierung
      • etc.
    • Gewährleistung
      • Einbindung der Immobilien-due-diligence-Ergebnisse
      • Umweltthemen
      • Zusicherungen für den vorausgesetzten Gebrauch
  • Architektur- und Planvertrag
    • Leistungsbeschrieb
    • Kostenprognosehaftung
  • Werkverträge
    • Erfüllungsgarantien
    • Abmahnpflichten
    • Baugrundrisiko
    • Leistungsorientierte Pauschalvergütungen
    • Gewährleistungsgarantien und Sicherstellung
  • Mietverträge mit den Nutzern

Weiterführende Informationen

Projektfinanzierung

Die Finanzierungsfähigkeit von Projekten bestimmt sich durch folgende Kriterien:

  • Eigenprojekt
    • mit eigenem Entwicklungsland
      • Möglichkeit zur grundpfändlichen Sicherstellung der Projektfinanzierung durch den Eigenentwickler
      • Projektfinanzierungsfähigkeit i.d.R. erstellt, wenn die Entwicklungsdaten des Immobilienprojektes erfolgversprechend sind
    • ohne eigenes Land
      • Projekt als Absatzmittel für GU- oder TU-Vertrag und Entscheidungsmittel für den Investoren in Bezug auf die zentralen Entwicklungskriterien (Fläche und Rendite)
      • mangels Sicherungsmitteln aus dem Entwicklungsprojekt selbst selten projektfinanzierungsfähig
  • Auftragsprojekt
    • Voraus- bzw. An- und Abschlagszahlungen des Auftraggebers schaffen Sicherstellungsmöglichkeiten (Sicherungszession, Forderungspfandrecht etc.) und damit eine Fremdfinanzierungsrelevanz
    • Die Schweizer Banken sind bei Projektfinanzierungen sehr zurückhaltend.

Weiterführende Informationen

    Kontakt

    Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

    Kontakt / Help

    Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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