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Vorkaufsrecht, Kaufsrecht, Rückkaufsrecht

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RÜCKKAUFSRECHT

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Anstelle einer umfassenden Gesamtdarstellung der Materie des Rückkaufsrechts wird hier auf die Erläuterungen des Kaufsrechts verwiesen:

» KAUFSRECHT

Gleichwohl soll nachfolgend auf die Eigenheiten des Rückkaufsrechts eingegangen werden, aber nur im Telegrammstil, da der Rückkauf die umgekehrte Rechtserwerbsfolge vom Erwerb mittels Kaufsrecht darstellt:

Begriff

Recht des Verkäufers, vom Käufer – oder im Falle einer Immobilie bei Vormerkung im Grundbuch von dessen Rechtsnachfolger – das ehemalige Kaufsobjekt – ohne anderslautende Vereinbarung – zum ehemaligen Kaufpreis durch einseitige Willenserklärung binnen bestimmter Frist (max. 25 Jahre) zurück zu erwerben

Gesetzliche Grundlage

OR 216 ff.

Abgrenzungen

  • Vorkaufsrecht
    • Recht, zu kaufen, falls der Vorkaufsverpflichtete verkauft
  • Kaufsrecht
    • Recht, jederzeit zu kaufen
  • Rückkaufsrecht
    • Recht, jederzeit zurückzukaufen
  • Rückverkaufsrecht
    • Recht, des Käufers jederzeit oder unter Bedingungen an den Verkäufer zurückzuverkaufen
    • Zulässigkeit der Abrede (Vertragsfreiheit)
    • Keine Vormerkungsfähigkeit (weil kein Kaufsrecht)
    • Wirkung: rein obligatorischer Natur

Rechtsnatur

  • Gestaltungsrecht

Ziele

  • Rückerwerb

Motive

  • Spekulationsschutz
  • Schutz vor nicht wunschgemässer Verwendung
    • zB nicht erwartete Verwendung des Familien-Erbstücks (Liegenschaft, Familienschmuck uam)
    • zB nicht erwartete Betreuung (Unterhaltsvernachlässigung)

Entstehungsgrund

  • Verkauf eines Gegenstandes
    • mit Rückkaufinteresse
    • mit Interesse an bestimmungsgemässer Verwendung und Rückkauf als Sanktion

Rückkaufrechtsabrede

  • ursprünglich
    • Rückkaufs-Klausel im Kaufvertrag
  • nachträglich (Zusatzvereinbarung) oder aus bestimmten Gründen gleichzeitig separat
    • Rückkaufsvertrag

Form des Rückkaufrechtsvertrages

  • Rückkaufsrecht an Fahrnisgegenstand
    • Kein Formzwang (Formfreiheit [vgl. OR 11]) / Schriftform empfohlen
  • Kaufsrecht an Grundstücken
    • Öffentliche Beurkundung [vgl. OR 216 Abs. 2]
  • Abtretung des Kaufrechts
    • Gleiche Form wie bei Begründung [vgl. OR 216b Abs. 2]
  • Rückkaufsfall „Tod des Käufers bzw. Rückverkaufsverpflichteten“
    • Form der Verfügungen von Todes wegen (Erbvertrag)

Rückkaufsberechtigter

  • einzig Verkäufer des Objektes

Inhalt des Rückkaufrechtsvertrages

  • Essentialia negotii (wesentliche / zwingende Bestimmungen
    • Vertragsparteien
    • Kaufgegenstand
  • Objektiv und subjektiv wesentliche Punkte bzw. Bestimmungen conditio sine qua non
    • Befristung des Rückkaufsrechtes
      • falls kürzer als die gesetzliche Dauer von 25 Jahren
    • Rückkaufpreis, falls dieser nicht dem Kaufpreis entsprechen soll
    • Weitere Bestimmungen analog jenen des Kaufs, jedoch abstrakt formuliert, so dass sich diese bei Ausübung des Gestaltungsrechtes konkret anwendbar sind
  • Nebenabreden
    • Vormerkungsabrede
      • Vormerkungsdauer
      • ev. gleichzeitig Grundbuchanmeldung integrieren
    • Konventionalstrafe bei nicht vormerkbaren Rückkaufsrechten
    • Gewinnanteilsrecht für den Fall der Nichtausübung des Rückkaufsrechts

Rückkaufsrecht-Dauer

  • 25 Jahre [vgl. OR 216a]

Entgelt für Rückkaufsrecht-Einräumung?

  • wegen Konnexität des RKR zum Kauf kaum anzutreffen

Rückkaufsrecht bei Grundstücken

  • Vormerkungsabrede
    • als Nebenabrede im Kaufvertrag mit Rückkaufsrecht oder in der nachträglichen Rückkaufsvereinbarung
  • Vormerkungsdauer
    • 25 Jahre
    • Altes Recht (bis 31.12.1993):
      • 10 Jahre
  • Vormerkung im Grundbuch
    • Rangstellenprinzip
      • nachfolgenden Rechten im Range der dinglichen Sicherheit vorgehend
    • Wirkungen
      • Wirkungserstreckung auch auf nachmalige Dritterwerber
      • Rückkaufsobjekt kann während der Vormerkungsdauer von jedem Dritterwerber – gegen Erstattung des Kaufpreises bzw. Rückkaufpreises wieder erlangen

Ausübung des Rückkaufsrechts

Eigentumsübertragungsanspruch

Untergang des Rückkaufsrechts

Weiterführende Information

Keine übermässige Bindung gemäss ZGB 27 lag laut Bundesgericht vor bei Ausübung eines Rückkaufsrechtes nach

  • 43 Jahren
    • BGE C 137/1986 vom 12.11.1986
  • 33 Jahren
    • BGE 4C.466/1993 vom 15.06.1994
  • 32 Jahren

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