Risiken werden in der Regel erst wahrgenommen, wenn sie sich bereits verwirklicht haben. Der Nimbus der „sicheren Anlage“, die Komplexität der Immobilieninvestition, die unzähligen Einflussfaktoren und Fremdinteressen des Investors (zB Steuern) lassen die Volatilität und die Veränderbarkeit der Verhältnisse oft unterschätzen. Trotz des meist langfristigen Engagements muss sich auch der Immobilieninvestor mit der Zukunft beschäftigen. Das Hilfsmittel nennt sich „Risiko-Monitoring“.
Das Risiko-Monitoring befasst sich mit der Zukunft der Immobilie und ihrer künftigen Risiken im Bestand (Unterhalt und Erneuerung), in der Bewirtschaftung (Betrieb und Vermietung) und bei der dereinstigen Desinvestition (Verkauf, Umwandlung in Stockwerkeigentum etc.).
Das Risiko-Monitoring soll unerwartete Überraschungen vermeiden wie
- Veränderung der Makro- und Mikrolage
- Infrastruktur-Projekte (Strasse, Bahn, Flughafen usw.)
- Umnutzungen
- Bevölkerungsstruktur
- Stagnierende Lage
- Konkurrenzobjekte (zB Bau eines weiteren Hotels in der Nähe)
- Vermietung
- Vermietungskonkurrenz bei Neubauten
- Überraschende Mieterwechsel und Wiedervermietung zu schlechteren Konditionen
- nicht mehr zeitgerechte Büroraumeinteilen
- fehlende Akzeptanz bei Mietinteressenten
- Veraltete Haustechnik
Es soll vermieden werden, dass nach dem Erkennen der Defizite und zur Vermeidung unverhältnismässiger Nachinvestitionen nur noch der Objektverkauf, gar unter Wert oder gar Einstandspreis, als Ausweg bleibt. Unter Wert daher, weil der Erwerber als neuer Investor das Risiko von Neuausrichtung und Neuvermietung der Immobilie, samt Kapitalaufwand, trägt.
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