Das Immobilienengagement erbringt nicht nur Chancen, sondern auch Risiken.
Schwierig einzuschätzen sind namentlich die Zukunftsrisiken und zufällige Ereignisse (auch höhere Gewalt). Solche Ereignisse haben Reflexe auf:
- Markt- und Rahmenbedingungen
- Immobilienpreise
- Immobilienbetrieb
- Amortisation
- Liquidität (Illiquiditätsrisiken)
Ungewissheitssituationen können folgende Veränderungen betreffen:
- Immobilienverkehrswert
- Marktpreise auf den Erstellungs-, Bestandes-, Nutzungs- und Anlagemärkten
- Substanzveränderung
- Alterung
- Zerstörung
- Unerwarteter Ausgabenaufwand
- Bodensanierung
- Quartierplanbeiträge
- Uam
- Kapitalisierungssätze
- Bewertungsmethoden
- Veränderte Bedürfnisse und Gewohnheiten der Immobilien-Nutzer
- Wohnimmobilien
- Grössere Fenster
- Grössere Wohnungen (mehr Kinder)
- Grössere Wohnungsflächen
- Grundrisskonfiguration (Raumanordnung, Offene Räume)
- Büroimmobilien
- Technische Innovation, funktionale Erfordernisse, Arbeitsprozesse, Arbeitsschutz, ökologische Aspekte
- Erfüllung der Anforderungen an gängige Bürohaustypen
- Zeilenform
- Eckform
- Kamm-Typ oder Doppelkamm-Typ
- Atriumbaute
- Punkthaus
- Winkel-Kreis-Typ
- Campus
- Flächeneffizienz
- Bürokonzepte
- Ermöglichung individueller Raumsysteme
- Grossraumbüro
- Gewerbeimmobilien
- Offene Hallen, die individuellen Innenausbau erlauben (zB Hochregallager, Werkstattequipment, Produktionsstrassen), statt (gemauerte) Räume
- Wohnimmobilien
- Immobilienaufwand
- Unterhaltskosten
- Betriebskosten
- Zinsen
- Steuern
- Immobilienertrag
- Bruttoerträge
Eine Absicherung der Unsicherheiten ist nur in begrenztem Rahmen möglich, nämlich mittels:
- Gebäudeversicherung
- Feuer-, Elementar- Wasser- und Glasschäden
- Erdbebenversicherung
- Direkte oder indirekte Schäden aus Erdbeben
- Kostenstabilisierung
- Finanzierungen mit fixem Zinssatz (Festhypotheken)
- Marktorientierter Zinssatz (Geldmarkthypotheken)
- Zinsderivate (Cap / Floor)
- Rückzahlungsoptionen