Der Vergleich der einzelnen Kriterien von direkter und indirekter Immobilienanlage auf einen Blick:
| Gegenüberstellung von direkter und indirekter Immobilienanlage | |||
|---|---|---|---|
Gegenstand |
Direkte Immobilienanlage |
Indirekte Immobilienanlage |
|
Immobilien-AG (börsenkotiert) |
Immobilienfonds
|
||
| Stufe Rechtsträger | |||
| Strategie | Buy-and-Manage/Sell-Strategie | Buy-and-Hold-Strategie | |
| Anlagevolumen | > CHF 1 Mrd. | ca. CHF 500 Mio. | |
| Investitionsschwelle | niedrig (1 Aktie) | niedrig (1 Anteil) | |
| Eigenkapital | Ja | Kein EK | |
| Fremdkapital | Je nach Strategie | KAG-bedingte Limitierung | |
| Marktliquidität | abhängig vom Titelvolumen und übl. Handelsvolumen | Market-Maker-Einsatz? | |
| Risikodiversifikation | geografisch und objektmässig möglich | Geografisch: ja Objektmässig: beschränkt möglich (v.a. Wohnimmobilien) |
|
| Stufe Beteiligung | |||
| Titelliquidität | Ja | Limitiert (Rückkauf) | |
| Rücknahmepreis | Keine Rücknahme | Rücknahme unter Bedingungen (KAG) | |
| Vermögensrechte | Ja | Ja, vertraglich | |
| Mitwirkungsrechte | Ja (begrenzt, nach Aktienstimmen) | Keine | |
| Transparenz | Aktienrechtliche Mitwirkungs-, Informations- und Kontrollrechte | Anlegerschutz nach KAG | |
| Rendite / Risiko | Höhere Rendite bei höherem Risiko im Verhältnis zur Direktinvestition und zum Anlagefonds | Geringere Rendite bei geringerem Risiko im Verhältnis zur Direktinvestition und zur Immo-AG (Ausnahmen vorbeh.) | |
| Transaktionskosten | gering | Gering | |
| Aufsicht | Generalversammlung FINMA Börsenaufsicht |
KAG / Anlegerschutz FINMA |
|
| Besteuerung | „Doppelbelastung“ | Einfache Besteuerung | |
| Stufe Immobilie | |||
| Anlagepolitik | individuell, bei professionellen Investoren als Eigner-Strategie bekannt | klare Strategie | klare Strategie |
| Anlagevolumen | Finanzplanung und Eigentümerstrategie | möglichst hoch | möglichst hoch |
| Investitionsschwelle | CHF 3 – 5 Mio. | min. CHF 1 Mrd. | min. CHF 600 Mio. |
| Immobiliennutzungen / (Risiko) | Alle Arten (diversifiziert) |
v.a. Gewerbe- + Büro-Immobilien (riskanter) |
Wohn-Immobilien (sicherer) |
| Fremdkapital (Hyp.) | Obergrenze: idR 80 % | 0 – 80 % Usanz: 30 – 70 % Auf die Kurse durchschlagende Zinssensitivität |
weniger als 50 % des Verkehrswertes aller Grundstücke im Durchschnitt [KKV 96 Abs. 1] |
| Transaktionskosten | Hoch | hoch | Hoch |
| Besteuerung | nur Einkommens-/Ertrags- und Vermögens-/Kapital- Besteuerung + Objektsteuern | Objektbesteuerung (siehe auch Besteuerung Rechtsträger oben) | Nur Objektsteuern (siehe oben) |
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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