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Direkte Immobilienanlage

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Veräusserungsobjekte

Rechtsgebiet:
Direkte Immobilienanlage
Stichworte:
Direkte Immobilienanlage
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die Evaluation der zu veräussernden Immobilien orientiert sich – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – an zB folgenden Aspekten:

  • Eignerstrategie
    • Trading-orientierte Eignerstrategie
    • Anpassung der Eignerstrategie zur Trading-Gewichtung
    • Übergewichtungen im Immobilien-Bestand
      • geografisch
      • nutzungsseitig
        • wohnen
        • Büro
        • Gewerbe
      • Objekt-Überalterungen
    • Änderung des Anleger(risiko)profils
      • Wechsel in andere Kapitalanlagemedien
      • Börsen- oder marktzyklus-bedingt
      • Veränderungen der Wirtschaftslage
        • in der Schweiz
        • weltweit
        • in der Branche der Nutzer
    • Grundsteuern
      • Nach Erreichen der Besitzesdauer
        • mit vertretbaren Steuerfolgen (zB Kanton Zürich / 10 Jahre Haltedauer)
        • mit den optimalsten Steuerfolgen (zB Kanton Zürich / 20 Jahre Haltedauer)
      • nach Eintreten einer optimalen Konstellation (aktueller Marktwert, Haltedauer und Preisentwicklung „vor 20 Jahren“ im Kanton Zürich)
  • Lebenszyklus
    • Mieter
      • Überalterung der Mieterschaft
      • Zunahme der Mieterwechsel
      • Veränderung in der Mieterschaft
        • objektbedingt neuer Mieterfokus (einkommensschwache Mieter, Mieter mit Migrationshintergrund usw.)
    • Objekt entspricht nicht mehr den aktuellen Nutzerbedürfnissen > Desinvestition
      • Wohnen
        • Nicht mehr zimmerzahl-orientiert, sondern nutzerorientiert, natürlich unter Beibehaltung einer Nutzervariabilität (zur Vermeidung eines zu engen Mieterfokus)
        • Wohnungen für Singles, Konkubinatspaare oder 60+-Personen
          • Dinkis (Double income no kids)
          • Ältere Personen, die von einem EFH in eine Wohnung wechseln
        • Familienwohnungen
          • Grössere Räume
          • Mehr Räume (double income three kids / Zimmer für au pair)
          • Grössere Fenster
          • Möglichkeit zur Kombination von Wohnen und Arbeiten
        • Mehrgenerationenhäuser
        • Seniorenimmobilien (Kombination von Wohnen und Pflege)
      • Gewerbe
        • Grossräume, individuell durch Mietereinbauten gestaltbar
        • Hallen, die für Produktion, Lager und Transport individualisierbar sind
    • Erheblicher Unterhalts- und Erneuerungsbedarf > Desinvestition
      • Entscheid des Eigners, Investitionen in Unterhalt und Erneuerung einem neuen Investoren zu überlassen
    • Abbruchsituation > Desinvestition
      • Entscheid des Eigners, den Ersatzneubau einem neuen Investoren zu überlassen
  • Portefeuille-Standortbestimmung mit Ergebnis betreffend(e) Objekt(e) zu verkaufen
  • Wertvermehrung trotz schwierigen Objekts / Chance zur Gewinnmitnahme
  • Mittelbedarf (dauernd, momentan oder zyklisch)
    • Arrondierungen
    • Mietzinsreduktionen
    • Aufwandsteigerungen
  • Exitstrategie
    • Eintritt einer Exit-Bedingung

Weiterführende Informationen

» Grundsteuern in der Schweiz

» Exit-Strategie

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    Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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