LAWINFO - Einfache Gesellschaft - Exkurs EINFACHE GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIEN

Begriff

Mehrere Investoren erwerben gemeinsam ein Grundstück im Sinne von ZGB 655, Land oder Land und Baute(n)

Synonym:

Immobiliengesellschaft
Baugesellschaft

Erscheinungsform

Die einfache Gesellschaft für Immobilien bezweckt vor allem das Halten und Verwalten von Immobilien; sofern und soweit eine Bautätigkeit damit verbunden ist, bedarf die Rechtsformqualifikation stets der Beurteilung auf Basis des konkreten Einzelfalls (zutreffenderer Begriff: Baukonsortium (vgl. Exkurs BAUKONSORTIUM); bei umfangreicheren, länger dauernden Bauvorhaben ist auch eine Subsumtion unter die Regeln der Kollektivgesellschaft (KLG) denkbar.

Die Zielverfolgung lässt sich gruppieren in:

Eigenbedarf
- Wohnnutzung
- Büronutzung
- Gewerbenutzung
  - Infrastrukturprojekt zB zweier Gewerbetriebe
  - Joint Venture, zB F&E-Labor
Kapitalanlage
- Diversifikation
- als Alternative zum privaten Wertpapierbesitz und –handel
Spekulation bzw. Privatinvestoren mit strategischen Überlegungen
- Lageverbesserungen
  - durch künftigen Autobahnanschluss
  - S-Bahn-Erschliessung
- Stadtentwicklung bzw. Quartierentwicklung
- Aufzonung
- Arrondierung
- „Sperrkauf“ (Kauf einer Immobilie im Arrondierungsgebiet eines Dritteigentümers)
Überführung von Geschäfts- in Privatbesitz und umgekehrt
Rechtsformänderung
- Erbengemeinschaft in einfache Gesellschaft
  - infolge Erbteilung
  - infolge Überbauung bzw. Umnutzung einer Erbschafts-Immobilie zum Zwecke des Weiterverkaufs (Entfaltung einer unternehmerischen Tätigkeit
- Miteigentum in einfache Gesellschaft
Kollegen, die gemeinsam Immobilien mit Unterhaltsnachholbedarf zur Steueroptimierung erwerben
Denkbar sind vielfältige weitere Motive

Gesetzliche Grundlage

OR 530 ff: Die einfache Gesellschaft

Innenverhältnis

Beitragsleistungen
- Echtes einfache Gesellschaft für Immobilien
  - Realerfüllung durch die Gesellschafter (Beitragsleistung in natura)
- Unechtes Baukonsortium
  - Leistungen werden von den Gesellschaftern auf Basis einzelner Aufträge (zB Architekten-Gesellschafter) und Werkverträge (Handwerker- bzw. Unternehmer-Gesellschafter) erbracht
Anteil an Gewinn und Verlust: Keine Bemerkungen
Gesellschaftsbeschlüsse: Keine Bemerkungen
Geschäftsführung: Keine Bemerkungen
Einsichtsrecht des von der Geschäftsführung ausgeschlossenen Gesellschafters: Keine Bemerkungen

Aussenverhältnis

Vertretung: Keine Bemerkungen
Haftung: Keine Bemerkungen

Gesamthandverhältnis

Die einfache Gesellschaft erwirbt das Grundstück zu Gesamteigentum:

Eigentumsanteil jedes Gesellschafters bezieht sich auf das zu überbauende Grundstück, anschliessend infolge des Akzessionsprinzips auch auf die werdende bzw. fertige Baute
Verfügung und Belastung eines Teils des Grundstückes ist nicht möglich
Das ganze Objekt kann nur von allen Gesellschaftern gemeinsam belastet oder veräussert werden
Vgl. ZGB 652, ZGB 653, ZGB 654, ZGB 654a

Begründung der einfachen Gesellschaft für Immobilien

Die «Immobiliengesellschafter» bedienen sich bewusst oder unbewusst der Regeln der einfachen Gesellschaft (OR 530 ff.).

Der Rechtsformen-Entscheid wird meistens beim Landerwerb getroffen.

Beendigung der einfachen Gesellschaft für Immobilien

Auflösung: Keine Bemerkungen
Liquidation
- oft als Quasi-Liquidation erledigt, vor allem wenn ein Gesellschafter desinvestieren und der andere den Besitzstand wahren will
  - Abwachsung des Anteils beim ausscheidenden Gesellschafter
  - Anwachsung bei dem oder den verbleibenden Gesellschafter(n)
- keine weiteren Bemerkungen

Gesellschafterwechsel

Es sind die Regeln der Änderung im Personenbestand von Grundstücken zu beachten.

Literatur

FELLMANN W., Grundfragen im Recht der einfachen Gesellschaft, in: ZBJV 1997 S. 302 ff.
PFAEFFLI ROLAND, Änderungen bei Personengesellschaften aus Sicht der praktischen Grundbuchführung, in: ZBGR 72 (1991) S .321 ff.

Weiterführende Informationen

» Direkter Immobilienbesitz: Gesamteigentum

» Grundsteuern: Latente Steuern, Kettengeschäfte etc.

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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