Mietzinserhöhung Allgemein:
» Informationen zur Mietzinserhöhung während des Mietverhältnisses
Formelle Voraussetzungen (OR 269d)
- Mitteilung auf dem amtlichen Formular
- Hausverein: Amtliches Formular
- eigenhändige Unterzeichnung
- Begründung der Erhöhung
- klar und verständlich
- bei mehreren Erhöhungsgründen muss jeder Erhöhungsanteil bezeichnet werden
- absolute und relative Anpassungsgründe schliessen sich aus (z.B. ist es nicht möglich, eine Referenzzinssatzsteigerung geltend zu machen und sich gleichzeitig auf die Orts- und Quartierüblichkeit zu berufen)
- Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine (für Geschäftsräume)
- 6 Monate; vertraglich verlängerbar
- ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
- Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist
- Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung
Materielle Voraussetzungen
- Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b)
- Investitionen des Vermieters, welche zu wertvermehrenden Verbesserungen oder zur Vergrösserung der Mietsache führen
- Einbau neuer, vorher nicht vorhandener Einrichtungen
- teilweise Erneuerung der Mietsache mittels Renovation führt zu teilweisem Mehrwert
- kein Mehrwert stellen Unterhalts- und Werterhaltungsarbeiten dar
- bei einer umfassenden Überholung vermutet VMWG 14 Abs. 1, dass zwischen 50 und 70% wertvermehrend ist;
- dem Mieter obliegt der Gegenbeweis
- Erhöhung des Referenzzinssatzes
- Erhöhung des Referenzzinssatzes um ¼ % führt zur Mietzinserhöhung um ca. 3 % (massgeblich ist VMWG 13 Abs. 1)
- Allgemeine Kostensteigerung
- grundsätzlich hat der Vermieter die Steigerung der übrigen Kosten nachzuweisen (Vergleich einer mehrjährigen Durchschnittsperiode mit dem Durchschnitt der Folgeperiode)
- Schlichtungsbehörden lassen Pauschalen zwischen 0,5 und 1% pro Jahr zu
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
- Anpassung der Mietzinse an die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise
- nur 40 % der Teuerung dürfen geltend gemacht werden
- Ausschöpfung eines rechtsgültigen Vorbehaltes
- Vorbehalt muss VMWG 18 entsprechen, d.h. er muss gleich wie eine Mietzinserhöhung begründet sein
- darf sich nicht auf fiktive Grundlagen (z.B. Referenzzinssatz von 2,5%, obwohl dieser auf 3,5% ist) stützen
Mögliche Einreden des Mieters (Beweislast liegt dann bei diesem)
- Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag
- Vermieter erziele mehr als eine kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten
- Mietzins liege über dem orts- und quartierüblichen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
Das könnte Sie auch noch interessieren:
-
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Vorbehalt / Disclaimer
Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.
Urheber- und Verlagsrechte
Alle in dieser Web-Information veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die veröffentlichten Gerichtsentscheide und Leitsätze, soweit sie von den Autoren oder den Redaktoren erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechtschutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähnlichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Web-Information darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – sämtliche technische und digitale Verfahren – reproduziert werden.
Autoren / Herausgeber
Fraumünsterstrasse 29
CH-8001 Zürich