Mietzinserhöhung Allgemein:
» Informationen zur Mietzinserhöhung während des Mietverhältnisses
Formelle Voraussetzungen (OR 269d)
- Mitteilung auf dem amtlichen Formular
- Hausverein: Amtliches Formular
- eigenhändige Unterzeichnung
- Begründung der Erhöhung
- klar und verständlich
- bei mehreren Erhöhungsgründen muss jeder Erhöhungsanteil bezeichnet werden
- absolute und relative Anpassungsgründe schliessen sich aus (z.B. ist es nicht möglich, eine Referenzzinssatzsteigerung geltend zu machen und sich gleichzeitig auf die Orts- und Quartierüblichkeit zu berufen)
- Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine (für Geschäftsräume)
- 6 Monate; vertraglich verlängerbar
- ortsübliche Termine, vertraglich abänderbar
- Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist
- Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung
Materielle Voraussetzungen
- Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b)
- Investitionen des Vermieters, welche zu wertvermehrenden Verbesserungen oder zur Vergrösserung der Mietsache führen
- Einbau neuer, vorher nicht vorhandener Einrichtungen
- teilweise Erneuerung der Mietsache mittels Renovation führt zu teilweisem Mehrwert
- kein Mehrwert stellen Unterhalts- und Werterhaltungsarbeiten dar
- bei einer umfassenden Überholung vermutet VMWG 14 Abs. 1, dass zwischen 50 und 70% wertvermehrend ist;
- dem Mieter obliegt der Gegenbeweis
- Erhöhung des Referenzzinssatzes
- Erhöhung des Referenzzinssatzes um ¼ % führt zur Mietzinserhöhung um ca. 3 % (massgeblich ist VMWG 13 Abs. 1)
- Allgemeine Kostensteigerung
- grundsätzlich hat der Vermieter die Steigerung der übrigen Kosten nachzuweisen (Vergleich einer mehrjährigen Durchschnittsperiode mit dem Durchschnitt der Folgeperiode)
- Schlichtungsbehörden lassen Pauschalen zwischen 0,5 und 1% pro Jahr zu
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
- Anpassung der Mietzinse an die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise
- nur 40 % der Teuerung dürfen geltend gemacht werden
- Ausschöpfung eines rechtsgültigen Vorbehaltes
- Vorbehalt muss VMWG 18 entsprechen, d.h. er muss gleich wie eine Mietzinserhöhung begründet sein
- darf sich nicht auf fiktive Grundlagen (z.B. Referenzzinssatz von 2,5%, obwohl dieser auf 3,5% ist) stützen
Mögliche Einreden des Mieters (Beweislast liegt dann bei diesem)
- Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag
- Vermieter erziele mehr als eine kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten
- Mietzins liege über dem orts- und quartierüblichen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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