Der Managementvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag (einfacher Auftrag), mit dem Hotelinvestor den Betreiber beauftragt, das Hotel zu betreiben.
Die Entschädigung des Betreibers setzt sich in der Regel aus folgenden Komponenten zusammen:
- Basicfee (umsatzabhängig: ca. 2 % – 4 % des Hotelumsatzes)
- Incentivefee (erfolgsabhängig: ca. 8 % – 12 % des Bruttobetriebsergebnisses des Hotelbetriebs)
- Marketingfee (umsatzabhängig: ca. 1,5 % des Hotelumsatzes).
Die Höhe dieser fees ist Verhandlungssache und eben abhängig von
- Makro- und Mikro-Standort des Hotels
- Hotelkonzept
- Kompetenz und Akquisitionsnetz, welches Betreiber in die Waagschale werfen kann.
Die Rendite des Hotelinvestors ergibt aus dem vom Betreiber erwirtschafteten Betriebsergebnis. Die Investoren-Rendite sollte beim Managementvertrag des übernommenen unternehmerischen Risikos wegen höher ausfallen als beim Pachtvertrag.
Das Risiko beim reinen Managementvertrag liegt so alleine beim Hotelinvestor. Daher verlangen Hotelinvestoren oft zwingend eine Mindestergebnisgarantie. Die Garantiesumme ist dann aber Verhandlungssache.
Der Betreiber betreibt das Hotel in seinem Namen, aber auf Rechnung des Hotelinvestors.
Es gibt bezüglich Mindestgarantie Vertrags-Untervarianten.
Pro Managementvertrag
- Mehr Spielraum bei der Vertragsgestaltung
- Möglichkeit zur unternehmerischen Einflussnahme
- Steigerungspotenz
- Eignung:
- für branchenerfahrene Hotelinvestoren
- für Hotelinvestoren mit Exit-Strategie (zB Verkauf an angelsächsische Immobilienerwerber), d.h. vor allem Private-Equity-orientierte Investoren
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