Freie Rechtswahl
Bei grenzüberschreitenden Maklerverträgen können die Parteien frei vereinbaren, welches Recht auf das Vertragsverhältnis Anwendung finden soll (IPRG 116 Abs. 1).
Fehlen einer Rechtswahl
Haben die Parteien trotz des grenzüberschreitenden Sachverhalts mit dem Maklervertrag keine Rechtswahl getroffen, so wird der Mäklervertrag nach IPRG 117 dem Recht des Staates unterstellen, wo der Makler seine Geschäftsniederlassung bzw. seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat.
Massgebend ist der Ort der charakteristischen Leistung: Der Gesetzgeber nimmt als Ort der charakteristischen Leistung den Niederlassungs- bzw. Aufenthaltsort des Maklers an (IPRG 117 Abs. 3 lit. c i.V.m. Abs. 2).
Beispiele
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit sind denkbar:
- Vermittlung durch ausländischen Makler mit Geschäftsniederlassung in der Schweiz
- Es ist schweizerisches Recht anwendbar.
- Vermittlung durch ausländischen Makler ohne Geschäftsniederlassung in der Schweiz
- Es ist das Recht des Staates anwendbar, wo der Makler seine geschäftliche Niederlassung bzw. seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat.
Pflichten des Maklers
Nach schweizerischem Recht hat der Makler
- keine Pflicht tätig zu werden
- Ausnahme: Ausschliesslichkeitsklausel (Exklusiv-Maklermandat)
- eine Sorgfalts- und Treuepflicht
- eine Pflicht zur persönlichen Ausführung, ausser er sei zum Beizug von Hilfspersonen, Substituten oder Untermaklern ermächtigt (OR 398)
In Deutschland sind neu DIN-Normen in Kraft getreten, die die Pflichten des Maklers bei Anwendbarkeit Deutschen Rechts ergänzend umschreiben.
DIN EN 15733
Dienstleistungen von Immobilienmaklern –
Anforderungen an die Dienstleistungen von Immobilienmaklern;
Deutsche Fassung EN 15733:2009
Services of real estate agents –
Requirements for the provision of services of real estate agents;
German version EN 15733:2009
- Erklärt der deutsche Makler sein Heimatrecht für anwendbar, frägt sich, ob er sich der obgenannten Normen unterworfen hat bzw. diesen unterstellt ist.
Weiterführende Informationen
Pflichten des Auftraggebers
Nach schweizerischem Recht hat der Auftraggeber
- im Erfolgsfalle des Maklers diesem eine Vergütung zu bezahlen
- keine Abschlusspflicht in Bezug auf das geplante Grundgeschäft
- Anzeige- und Auskunftspflichten
- Zurverfügungstellung korrekter Unterlagen
- Mitteilung von Personen, mit denen bereits erfolglos verhandelt worden ist
- Mitteilung, wonach das geplante Grundgeschäft nun geschlossen wurde oder nicht mehr geschlossen wird, um den Makler nicht unnütz weiterarbeiten zu lassen.
Weiterführende Informationen
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