Share- oder asset-deal?
Bei Immobilienpaketen stellen sich immer folgende Fragen?
- Wer ist Veräusserer? Wird das Immobilienpaket von einer natürlichen Person gehalten?
- Asset deal
- Ausnahme: Es wird oder ist zuvor in eine juristische Person eingebracht worden.
- Eignerstrategie des Erwerbers?
- Direkter Immobilienbesitz?
- Indirekter Immobilienbesitz?
- Ist der Rechtsträger-Erwerb für den Erwerber erstrebenswert?
- Unternehmensrisiken aus früherer Tätigkeit?
- Produktion (zB Asbest, Giesserei, Chemie, Baustoffproduktion [Deponien] uam)
- teils unbefristete Verursacherhaftung auch für längst verkaufte belastete Standorte
- frühere unbedenkliche Handlungsweisen (Einbringen von Giessereischlacke als Bodenverfestiger) werden nachträglich als Altlasten qualifiziert etc.
- Kriegsverbrechen (holocaust)
- Zwangsarbeit
- nachrichtenlose Vermögenswerte
- grenzüberschreitende Beratung
- Beihilfe zur Steuerflucht
- Steuerbussen
- nicht bewilligte Tätigkeiten
- Tätigkeit als Quasibank oder Quasiversicherer
- Liquidationsbeschluss der Aufsichtsbehörde (zB finma)
- Auch wenn die Tätigkeit getarnt in Immobiliengesellschaft ausgeführt wird
- Zerschlagungsgefahr
- Wettbewerbsverletzungen
- Preisabsprachen
- in Ländern mit Kronzeugenregelung
- Verpfeifung durch Konkurrenten, der damit Kronzeuge werden will
- astronomische Bussen
- Preisabsprachen
- Produktion (zB Asbest, Giesserei, Chemie, Baustoffproduktion [Deponien] uam)
- Risiken aus früheren Unternehmenssanierungen
- Besserungsscheine
- Ausgebuchte nachrangige Forderungen
- Steuerrisiken?
- Andere, heute noch nicht als Risiken bekannte Handlungsweisen?
- Unternehmensrisiken aus früherer Tätigkeit?
Hinweis
Es ist nur eine Frage der Zeit, bis eine bahnbrechende Konfiskation erfolgt:
- Gleicher Rechtsträger
- Hauptsitzimmobilie
- Standort für oberste Geschäftsleitung bei ihren illegalen Entscheidungen
- Zugriff trotz Zweckänderung in Immobilien-Gesellschaft / betriebliche Aktivitäten wurden längst abgespalten und verkauft
Die Globalisierung und die heutigen Methoden der Informationsunterdrückung lassen solche Risiken nicht auf Anhieb feststellen.
Share deal?
Soll trotz der oben unter Ziff. 3 erwähnten Risiken ein share deal stattfinden, sind folgende Massnahmen notwendig:
Alternative
Ist zwingend ein indirekter Immobilienbesitz angestrebt, kann der Käufer selber den Rechtsträger gründen; diesfalls sind auf die Regeln zur beabsichtigen Sachübernahme zu achten.
Asset deal?
Es gelten die Regeln
- der gesetzlich geregelten Rechtsgeschäfte
- ggf. der Innominatskontrakte (Leasing uam)
Diese für die Redaktion massgebenden Regeln werden als bekannt vorausgesetzt und werden daher an dieser Stelle nicht wiedergegeben.
Erwerb von mehreren Vertragspartnern
Hier fallen auseinander:
- Land und Baute von verschiedenen Vertragspartnern
- Baurecht (Baurechtsgrundstück)
- Stockwerkeigentum.
Der Erwerb von mehreren Vertragspartnern ist meist mit Mehraufwand und zusätzlichen Risiken verbunden. Eine solche Erwerbsgelegenheit muss über alles gerechnet Vorteile bieten.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
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