Share- oder asset-deal?
Bei Immobilienpaketen stellen sich immer folgende Fragen?
- Wer ist Veräusserer? Wird das Immobilienpaket von einer natürlichen Person gehalten?
- Asset deal
- Ausnahme: Es wird oder ist zuvor in eine juristische Person eingebracht worden.
- Eignerstrategie des Erwerbers?
- Direkter Immobilienbesitz?
- Indirekter Immobilienbesitz?
- Ist der Rechtsträger-Erwerb für den Erwerber erstrebenswert?
- Unternehmensrisiken aus früherer Tätigkeit?
- Produktion (zB Asbest, Giesserei, Chemie, Baustoffproduktion [Deponien] uam)
- teils unbefristete Verursacherhaftung auch für längst verkaufte belastete Standorte
- frühere unbedenkliche Handlungsweisen (Einbringen von Giessereischlacke als Bodenverfestiger) werden nachträglich als Altlasten qualifiziert etc.
- Kriegsverbrechen (holocaust)
- Zwangsarbeit
- nachrichtenlose Vermögenswerte
- grenzüberschreitende Beratung
- Beihilfe zur Steuerflucht
- Steuerbussen
- nicht bewilligte Tätigkeiten
- Tätigkeit als Quasibank oder Quasiversicherer
- Liquidationsbeschluss der Aufsichtsbehörde (zB finma)
- Auch wenn die Tätigkeit getarnt in Immobiliengesellschaft ausgeführt wird
- Zerschlagungsgefahr
- Wettbewerbsverletzungen
- Preisabsprachen
- in Ländern mit Kronzeugenregelung
- Verpfeifung durch Konkurrenten, der damit Kronzeuge werden will
- astronomische Bussen
- Preisabsprachen
- Produktion (zB Asbest, Giesserei, Chemie, Baustoffproduktion [Deponien] uam)
- Risiken aus früheren Unternehmenssanierungen
- Besserungsscheine
- Ausgebuchte nachrangige Forderungen
- Steuerrisiken?
- Andere, heute noch nicht als Risiken bekannte Handlungsweisen?
- Unternehmensrisiken aus früherer Tätigkeit?
Hinweis
Es ist nur eine Frage der Zeit, bis eine bahnbrechende Konfiskation erfolgt:
- Gleicher Rechtsträger
- Hauptsitzimmobilie
- Standort für oberste Geschäftsleitung bei ihren illegalen Entscheidungen
- Zugriff trotz Zweckänderung in Immobilien-Gesellschaft / betriebliche Aktivitäten wurden längst abgespalten und verkauft
Die Globalisierung und die heutigen Methoden der Informationsunterdrückung lassen solche Risiken nicht auf Anhieb feststellen.
Share deal?
Soll trotz der oben unter Ziff. 3 erwähnten Risiken ein share deal stattfinden, sind folgende Massnahmen notwendig:
Alternative
Ist zwingend ein indirekter Immobilienbesitz angestrebt, kann der Käufer selber den Rechtsträger gründen; diesfalls sind auf die Regeln zur beabsichtigen Sachübernahme zu achten.
Asset deal?
Es gelten die Regeln
- der gesetzlich geregelten Rechtsgeschäfte
- ggf. der Innominatskontrakte (Leasing uam)
Diese für die Redaktion massgebenden Regeln werden als bekannt vorausgesetzt und werden daher an dieser Stelle nicht wiedergegeben.
Erwerb von mehreren Vertragspartnern
Hier fallen auseinander:
- Land und Baute von verschiedenen Vertragspartnern
- Baurecht (Baurechtsgrundstück)
- Stockwerkeigentum.
Der Erwerb von mehreren Vertragspartnern ist meist mit Mehraufwand und zusätzlichen Risiken verbunden. Eine solche Erwerbsgelegenheit muss über alles gerechnet Vorteile bieten.
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