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Indirekte Immobilienanlage

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Steuern

Rechtsgebiet:
Indirekte Immobilienanlage
Stichworte:
Indirekte Immobilienanlage
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

SUBJEKT-STEUERN

Steuerpflicht des die Immobilien haltenden Rechtsträgers

Juristische Rechtsträger, die die Immobilien halten, werden wie jede Person separat besteuert. Separat besteuert werden somit:

  • Aktiengesellschaft (AG)
  • SICAV
  • SICAF
  • Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KkK)
  • Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Ausnahmen

Keine separate Besteuerung besteht bei den Anlagevehikeln, die keine juristischen Personen sind:

  • Vertraglicher Anlagefonds
  • Kommanditgesellschaft, die sich durch die 2 Arten Gesellschafter (Komplementär und Kommanditär [Geldgeber]) für private indirekte Immobilienanlagen auch aus steuerlichen Gründen eignet
  • Kollektivgesellschaft (hier weniger interessierend)
  • Einzelfirma

„Doppelbesteuerung“

  • Ertrags- bzw. Einkommens-Besteuerung
    • Diese Anlagestrukturierung hat insofern den Nachteil der sog. Doppelbesteuerung
      • Besteuerung des die Immobilien haltenden Rechtsträgers mit der Ertragssteuer
      • Besteuerung der Dividende als Einkommen bei Anteilsinhaber
    • Der Gesetzgeber hat jedoch im Rahmen der Steuerharmonisierung Massnahmen zur Milderung der Folgen dieser doppelten Steuerbelastung unternommen
  • Kapital- bzw. Vermögensbesteuerung
    • Auch beim Aktienkapital besteuert der Fiskus zwei Mal
      • Besteuerung des die Immobilie haltenden Rechtsträgers mit der Kapitalsteuer auf dem Gesellschaftskapital
      • Besteuerung der Aktien bzw. Gesellschaftsanteile als Privatvermögen des Aktionärs bzw. Gesellschafters

Steuern beim Erwerb einer Immobilien-Gesellschaft

» Erwerb einer Immobiliengesellschaft: Share Deal

OBJEKT-STEUERN

Einen Überblick über die Besteuerung der Immobilien im Allgemeinen erhalten Sie unter:

» Immobilienbesteuerung: Steuerarten

Die Besteuerungs-Anlässe sind im Wesentlichen:

  • Immobilien-Erwerb / Immobilien-Veräusserung
    • Handänderungssteuer (kantonal unterschiedlich / nicht in jedem Kanton)
    • Grundstückgewinnsteuer
      1. St. Galler-System (Objektbesteuerung bei Nicht-Privatimmobilien über die Ertrags- und Kapital-Besteuerung, mit Verrechnungsvorteilen vor allem bei der Verlustverrechnung)
      2. Zürcher System (reine Objektbesteuerung für alle Rechtsträger)
  • Immobilien-Bau
    • MWST
  • Immobilien-Nutzung
    • Liegenschaftensteuer (kantonal unterschiedlich / nicht in jedem Kanton)
    • bei natürlichen Personen und Personengesellschaften: Eigenmietwert-Besteuerung
    • ev. MWST (bei Optierung)

Weiterführende Informationen

» Unternehmenssteuern in der Schweiz

» Vertragliche Anlagefonds: Steuern

» Dividendenbesteuerung: Milderungssysteme

» Immobilienbesteuerung in der Schweiz

» Grundsteuern: Unterschiedliche Systeme

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