Der Vergleich der einzelnen Kriterien von direkter und indirekter Immobilienanlage auf einen Blick:
| Gegenüberstellung von direkter und indirekter Immobilienanlage | |||
|---|---|---|---|
Gegenstand |
Direkte Immobilienanlage |
Indirekte Immobilienanlage |
|
Immobilien-AG (börsenkotiert) |
Immobilienfonds
|
||
| Stufe Rechtsträger | |||
| Strategie | Buy-and-Manage/Sell-Strategie | Buy-and-Hold-Strategie | |
| Anlagevolumen | > CHF 1 Mrd. | ca. CHF 500 Mio. | |
| Investitionsschwelle | niedrig (1 Aktie) | niedrig (1 Anteil) | |
| Eigenkapital | Ja | Kein EK | |
| Fremdkapital | Je nach Strategie | KAG-bedingte Limitierung | |
| Marktliquidität | abhängig vom Titelvolumen und übl. Handelsvolumen | Market-Maker-Einsatz? | |
| Risikodiversifikation | geografisch und objektmässig möglich | Geografisch: ja Objektmässig: beschränkt möglich (v.a. Wohnimmobilien) |
|
| Stufe Beteiligung | |||
| Titelliquidität | Ja | Limitiert (Rückkauf) | |
| Rücknahmepreis | Keine Rücknahme | Rücknahme unter Bedingungen (KAG) | |
| Vermögensrechte | Ja | Ja, vertraglich | |
| Mitwirkungsrechte | Ja (begrenzt, nach Aktienstimmen) | Keine | |
| Transparenz | Aktienrechtliche Mitwirkungs-, Informations- und Kontrollrechte | Anlegerschutz nach KAG | |
| Rendite / Risiko | Höhere Rendite bei höherem Risiko im Verhältnis zur Direktinvestition und zum Anlagefonds | Geringere Rendite bei geringerem Risiko im Verhältnis zur Direktinvestition und zur Immo-AG (Ausnahmen vorbeh.) | |
| Transaktionskosten | gering | Gering | |
| Aufsicht | Generalversammlung FINMA Börsenaufsicht |
KAG / Anlegerschutz FINMA |
|
| Besteuerung | „Doppelbelastung“ | Einfache Besteuerung | |
| Stufe Immobilie | |||
| Anlagepolitik | individuell, bei professionellen Investoren als Eigner-Strategie bekannt | klare Strategie | klare Strategie |
| Anlagevolumen | Finanzplanung und Eigentümerstrategie | möglichst hoch | möglichst hoch |
| Investitionsschwelle | CHF 3 – 5 Mio. | min. CHF 1 Mrd. | min. CHF 600 Mio. |
| Immobiliennutzungen / (Risiko) | Alle Arten (diversifiziert) |
v.a. Gewerbe- + Büro-Immobilien (riskanter) |
Wohn-Immobilien (sicherer) |
| Fremdkapital (Hyp.) | Obergrenze: idR 80 % | 0 – 80 % Usanz: 30 – 70 % Auf die Kurse durchschlagende Zinssensitivität |
weniger als 50 % des Verkehrswertes aller Grundstücke im Durchschnitt [KKV 96 Abs. 1] |
| Transaktionskosten | Hoch | hoch | Hoch |
| Besteuerung | nur Einkommens-/Ertrags- und Vermögens-/Kapital- Besteuerung + Objektsteuern | Objektbesteuerung (siehe auch Besteuerung Rechtsträger oben) | Nur Objektsteuern (siehe oben) |
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
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