LAWINFO - Mietzins - Begriffe

Im Mietrecht gelten zwei sich widersprechende Prinzipien:

Prinzip der Kostenmiete
- Miete soll sich gemäss den auf einer Liegenschaft anfallenden Kosten entwickeln
  - Veränderung Hypothekarzinsfuss resp. Referenzzinssatz
  - Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
  - allgemeine Kostensteigerungen
  - vom Vermieter erbrachte wertvermehrende Investitionen
- Vermieter soll mit den Mietzinsen auf dem investieren Kapital eine gewisse Rendite erzielen können
  - Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
  - Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
Prinzip der Marktmiete
- Mietzins soll den bestehenden Marktverhältnissen entsprechen
- Bezeichnung: Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)

Es gibt zwei Methoden zur Bestimmung des Mietzinses:

Überprüfung, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist
Beurteilung erfolgt im Rahmen einer Gesamtbetrachtung per einen bestimmten Stichtag; die frühere Mietzinsgestaltung ist unbeachtlich (Momentaufnahme)
gilt in Bezug auf
- Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
- Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
- Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)
Anwendung
- bei Neuvermietung kann der Vermieter den Mietzins entsprechend den absoluten Kriterien festlegen
- nach einer Handänderung kann der Erwerber den Mietzins auch absolut festlegen (Rechtsprechung des Bundesgerichts)
- bei Ausschöpfung eines rechtsgültig vereinbarten Erhöhungsvorbehalt; vgl. unten „Erhöhungsvorbehalt“
- als Einwand des Vermieters gegen ein Herabsetzungsbegehrens des Mieters
- als Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung
- als Einwand bei einem Herabsetzungsbegehren resp. Mietzinserhöhung nach Ablauf der Mindestvertragsdauer bei Mietverträgen mit Index- oder Staffelmietzinsen

Überprüfung, ob der Mietzins sei der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist
Beurteilung erfolgt aufgrund der Veränderung bestimmter Kriterien (sog. relative Kriterien; vgl. Schema „Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe»)
Anwendung
- immer im laufenden Mietverhältnis
- Entwicklung der obgenannten Kriterien zwischen letzter massgebender Mietzinsfestlegung und (neuer) Festlegung des (angefochtenen) Mietzins; (Ausnahme: gültiger Erhöhungsvorbehalt)
- massgebend ist der Mietvertragsabschluss, die letzte nicht angefochtene tatsächliche Mietzinserhöhung (nicht Senkung!) oder gerichtlicher Vergleich resp. Urteil
- Anpassungsgründe müssen sich verwirklicht haben
  - bei Mehrleistungen müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein und die sachdienlichen Belege vorliegen (vgl. VMWG 14 Abs. 3)
  - letztbekannter Stand des Landesindex der Konsumentenpreise
  - allgemeine Kostensteigerungen bis zum Anzeigedatum
  - Hypothekarzinssatz per Anzeigedatum; ausser wenn dessen Änderung schon sicher ist und sich zwischen Anzeige und Inkrafttreten des neuen Mietzins verwirklicht

grundsätzlich kann sich der Vermieter für alle Mietzinsanpassungskriterien nur auf die seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetretenen Veränderungen berufen
stehen dem Vermieter aufgrund der früheren Mietzinsgestaltung Reserven zu, kann er diese im sog. Vorbehalt statuieren
muss gleich wie eine Mietzinserhöhung begründet werden
- umstritten, ob einzelne Erhöhungsgründe differenziert aufgeführt werden müssen
müssen bei jeder Mietzinserhöhung resp. gerichtlichen Vergleich oder Urteil erneuert werden
Vorbehalte können nicht angefochten werden; nur deren Aussschöpfung

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