Zwei Prinzipien: Kostenmiete – Marktmiete
Im Mietrecht gelten zwei sich widersprechende Prinzipien:
- Prinzip der Kostenmiete
- Miete soll sich gemäss den auf einer Liegenschaft anfallenden Kosten entwickeln
- Veränderung Hypothekarzinsfuss resp. Referenzzinssatz
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
- allgemeine Kostensteigerungen
- vom Vermieter erbrachte wertvermehrende Investitionen
- Vermieter soll mit den Mietzinsen auf dem investieren Kapital eine gewisse Rendite erzielen können
- Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
- Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
- Miete soll sich gemäss den auf einer Liegenschaft anfallenden Kosten entwickeln
- Prinzip der Marktmiete
- Mietzins soll den bestehenden Marktverhältnissen entsprechen
- Bezeichnung: Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)
Methoden zur Mietzinsbestimmung
Es gibt zwei Methoden zur Bestimmung des Mietzinses:
Absolute Methode
- Überprüfung, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist
- Beurteilung erfolgt im Rahmen einer Gesamtbetrachtung per einen bestimmten Stichtag; die frühere Mietzinsgestaltung ist unbeachtlich (Momentaufnahme)
- gilt in Bezug auf
- Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
- Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
- Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)
- Anwendung
- bei Neuvermietung kann der Vermieter den Mietzins entsprechend den absoluten Kriterien festlegen
- nach einer Handänderung kann der Erwerber den Mietzins auch absolut festlegen (Rechtsprechung des Bundesgerichts)
- bei Ausschöpfung eines rechtsgültig vereinbarten Erhöhungsvorbehalt; vgl. unten „Erhöhungsvorbehalt“
- als Einwand des Vermieters gegen ein Herabsetzungsbegehrens des Mieters
- als Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung
- als Einwand bei einem Herabsetzungsbegehren resp. Mietzinserhöhung nach Ablauf der Mindestvertragsdauer bei Mietverträgen mit Index- oder Staffelmietzinsen
Relative Methode
- Überprüfung, ob der Mietzins sei der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist
- Beurteilung erfolgt aufgrund der Veränderung bestimmter Kriterien (sog. relative Kriterien; vgl. Schema „Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe»)
- Anwendung
- immer im laufenden Mietverhältnis
- Entwicklung der obgenannten Kriterien zwischen letzter massgebender Mietzinsfestlegung und (neuer) Festlegung des (angefochtenen) Mietzins; (Ausnahme: gültiger Erhöhungsvorbehalt)
- massgebend ist der Mietvertragsabschluss, die letzte nicht angefochtene tatsächliche Mietzinserhöhung (nicht Senkung!) oder gerichtlicher Vergleich resp. Urteil
- Anpassungsgründe müssen sich verwirklicht haben
- bei Mehrleistungen müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein und die sachdienlichen Belege vorliegen (vgl. VMWG 14 Abs. 3)
- letztbekannter Stand des Landesindex der Konsumentenpreise
- allgemeine Kostensteigerungen bis zum Anzeigedatum
- Hypothekarzinssatz per Anzeigedatum; ausser wenn dessen Änderung schon sicher ist und sich zwischen Anzeige und Inkrafttreten des neuen Mietzins verwirklicht
Erhöhungsvorbehalt (vgl. VMWG 18)
- grundsätzlich kann sich der Vermieter für alle Mietzinsanpassungskriterien nur auf die seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetretenen Veränderungen berufen
- stehen dem Vermieter aufgrund der früheren Mietzinsgestaltung Reserven zu, kann er diese im sog. Vorbehalt statuieren
- muss gleich wie eine Mietzinserhöhung begründet werden
- umstritten, ob einzelne Erhöhungsgründe differenziert aufgeführt werden müssen
- müssen bei jeder Mietzinserhöhung resp. gerichtlichen Vergleich oder Urteil erneuert werden
- Vorbehalte können nicht angefochten werden; nur deren Aussschöpfung
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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