1. Bestimmung der Vertragsparteien
2. Bestimmung des Mietobjektes
- Bestimmung der Räumlichkeiten resp. Liegenschaft
- bei „ca.“-Angaben ist eine Marge von +/- 3% zu tolerieren
- Tipp: Pläne schaffen Klarheit
- Bestimmung des Zustandes
- vgl. dazu „Bestimmung des vorausgesetzten Gebrauchs“
- Rohbaumiete ist zulässig
3. Mietzins
- muss bei Vertragsabschluss bestimmt werden (resp. bestimmbar sein)
- vgl. zulässige Mietzinsgestaltung
- besondere Vereinbarungen
- Indexmiete (OR 269b)
- Vereinbarung, dass der Mietzins regelmässig der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise angepasst wird
- Mietvertrag für mindestens 5 Jahre durch Vermieter nicht kündbar
- keine anderen Mietzinsanpassungen während der Indexierung möglich
- Ausnahmen (wenn besonders vereinbart):
- Mietzinsanpassungen infolge Mehrleistungen des Vermieters
- Mietzinsanpassungen infolge Einführung neuer öffentlich-rechtlicher Abgaben und Preissteigerungen bei den Nebenkosten
- Ausnahmen (wenn besonders vereinbart):
- Mietzinsanpassungen auf dem amtlichen Formular
- gestaffelte Mietzinse (OR 269c)
- Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht
- Mietvertrag für mindestens 3 Jahre durch Vermieter nicht kündbar
- nur eine Erhöhung jährlich
- Erhöhungsbetrag muss in Franken angegeben werden
- Kombination Indexmiete und gestaffelte Mietzinse ist unzulässig
- Umsatzmiete
- Vereinbarung, dass der Mietzins einer bestimmten Prozentzahl des Umsatzes entspricht
- Umsatz ist zu definieren (z.B. sämtliche Einnahmen aus dem Geschäftsbetrieb des Mietobjektes abzüglich Mehrwertsteuer, Rabatte und Retouren)
- Regelung, falls das Mietobjekt untervermietet wird
- Festlegung Abrechnungspflicht und -frist seitens des Mieters
- Festlegung Einsichtsrecht des Vermieters in die Bücher des Mieters (inkl. Geheimhaltungspflicht des Vermieters)
- kann nicht nach den Kriterien von OR 269 ff. auf Missbräuchlichkeit überprüft werden
- andere Erhöhungsgründe können nicht geltend gemacht werden
- wird ein Mindestmietzins vereinbart, unterliegt dieser den gesetzlichen Mietzinsregeln
- Nebenkosten (vgl. Website Mietnebenkosten)
- Vereinbarung, dass der Mietzins einer bestimmten Prozentzahl des Umsatzes entspricht
- Indexmiete (OR 269b)
Weiterführende Informationen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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