- Mietvertrag entsteht erst bei Einigung über die Höhe des Mietzins
- Mietzins darf nicht missbräuchlich sein
- Anfechtung des Anfangsmietzins unter folgenden Voraussetzungen möglich:
- er war aufgrund einer persönlichen / familiären Notlage oder aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume gezwungen, den Mietvertrag einzugehen oder
- der Vermieter hat den Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht (mind. 10%)
- Frist: Anfechtung innert 30 Tagen seit Übernahme
- Zuständigkeit: Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjektes
- vgl. Anfangsmietzins
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, hat sich der Vermieter auf eine der folgenden Mietzinsüberprüfungsarten festzulegen:
- Überprüfung des Mietzinses nach OR 269 (übersetzter Ertrag), d.h. der Vermieter darf auf seinem investierten Eigenkapital bloss einen Nettorenditesatz erzielen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz liegt
- Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital
- Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
- Liegenschaftenaufwand = sämtliche tatsächlich anfallende Ausgaben (durchschnittliche Unterhalts- und Betriebskosten sowie Verwaltungskosten)
- investiertes Eigenkapital = Anlagekosten minus Fremdkapital
- Anlagekosten = alle mit dem Erwerb oder der Erstellung zusammenhängende Kosten
- ein offensichtlich übersetzter Kaufpreis wird nicht berücksichtigt
- Nettoertrag = Nettomietzinseinnahmen minus Liegenschaftenaufwand
- Referenzzinssatz (vgl. aktueller Referenzzinssatz auf bwo.admin.ch)
- zulässige Nettorendite: Referenzzinssatz + 0,5%
- Nettorenditesatz = Nettoertrag x 100% / investiertes Eigenkapital
- Überprüfung des Mietzinses nach OR 269a lit. c (kostendeckende Bruttorendite)
- findet nur bei neueren Bauten (unter 10 bis 15 Jahre) Anwendung
- Bruttorendite = Nettomietzinseinnahme x 100% / Anlagekosten
- offensichtlich übersetzte Anlagekosten dürfen nicht berücksichtigt werden (VMWG 15)
- zulässige Bruttorendite: Referenzzinssatz + 2%
- Überprüfung des Mietzinses nach OR 269a lit. a (Orts- und Quartierüblichkeit)
- mind. fünf Objekte, die nach Lage, Grösse, Ausbaustandart, Zustand und Bauperiode mit dem Mietobjekt vergleichbar sind
- Achtung: sehr schwieriger Beweis
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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