Nichtige Koppelungsgeschäfte

Voraussetzungen (müssen kumulativ erfüllt sein)

• zwei Rechtsgeschäfte
  • eines hat die Überlassung eines Wohn- oder Geschäftsraumes zum Gebrauch gegen Entgelt als Inhalt (Mietvertrag)
  • das andere Rechtsgeschäft bezieht sich nicht auf den Gebrauch der Mietsache
• der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages über Wohn- und Geschäftsräume wird vom Abschluss des gekoppelten Rechtsgeschäftes abhängig gemacht
  • d.h. das Koppelungsgeschäft ist Voraussetzung für den Bestand des Mietvertrages (condition sine qua non)
  • der Mieter wird vor die Wahl gestellt, entweder das Mietobjekt zusammen mit dem gekoppelten Rechtsgeschäft oder gar nicht zu übernehmen
  • der Mieter hat kein oder wenig Eigeninteresse am gekoppelten Rechtsgeschäft per se; sein Abschlusswille richtet sich primär auf den Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages
  • die Initiative zum gekoppelten Rechtsgeschäft wird regelmässig vom Vermieter resp. einem Dritten ausgehen
• der Mieter übernimmt gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt
  • das gekoppelte Geschäft darf nicht in sachlicher Weise mit dem Abschluss resp. Weiterführung des Mietvertrages verknüpft sein
  • ein sachlicher Zusammenhang wird eher bejaht, wenn der Mieter am gekoppelten Rechtsgeschäft ein Eigeninteresse hat; zulässig sind demnach beispielsweise
    • Vereinbarung betr. Kauf von Möbel des Vormieters, wenn der Preis realistisch ist und der Kauf nicht aufgedrängt wird
    • Wohn- oder Geschäftsräume werden nur zusammen mit Parkplätzen vermietet
    • Verpflichtung des Mieters zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung
    • Verpflichtung des Mieters Anteilsscheine zu zeichnen, wenn eine Wohngenossenschaft Vermieterin ist
    • Koppelung eines Mietvertrages mit einem Arbeitsvertrag, wenn der Vermieter den Abschluss des Hauswartvertrages als Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages vorgibt
  • unzulässig sind Vereinbarungen, mit denen der Mieter verpflichtet wird,
    • die Mietsache zu kaufen, obwohl er bei Vertragsabschluss resp. Weiterführung des Mietvertrages kein Interesse daran hat
    • dem Vermieter ein Hand- oder Schlüsselgeld zu bezahlen, damit der Mietvertrag abgeschlossen resp. weitergeführt wird
    • Möbel zu einem übersetzten Preis zu kaufen
  • wer als „Dritter“ im Sinne von OR 254 gilt ist umstritten
    • das Bundesgericht geht davon aus, dass nur ein Dritter unter diese Bestimmung fällt, der mit Kenntnis und im Interesse des Vermieters handelt (vgl. BGE vom 26.09.2001, 4C.161/2001)
      • es genügt, wenn der Vermieter indirekt (z.B. durch eine Erhöhung des Mietzinses) profitiert
    • ein Teil der Lehre ist der Ansicht, dass jede Drittperson (also auch der aktuelle Mieter) unter OR 254 fällt, wenn diese sich in einer rechtlichen oder wirtschaftlichen Situation befindet, die es ihr ermöglicht, die Verknüpfung der beiden Verträge durchzusetzen

Koppelung ist missbräuchlich

• ist gegeben, wenn die Zustimmung des Mieters zum Koppelungsgeschäft auf unlautere Weise verlangt wird
• wenn die Koppelung einen unlauteren Zweck verfolgt oder allgemein als unlauter erscheint

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