Sichernde Massnahmen

Grundstück / Verfügungsbeschränkung

Die Sicherungsmassnahme beim Pfändungs- bzw. Pfandverwertungsgegenstand eines Grundstücks ist:

Vormerkung „Verfügungsbeschränkung“ im Grundbuch

• Grundlagen
  • SchKG 101
  • VZG 15 Abs. 1 lit. a (Betreibung auf Pfändung)
  • VZG 97 (Betreibung auf Pfandverwertung)
  • ZGB 960 Abs. 1 Ziffer 2
  • GBVo 79 lit. a
• Weitere Detailinformationen
  • Verfügungsbeschränkungen
  • Liste vormerkbarer Verfügungsbeschränkungen

Tätigwerden des Betreibungsamtes von Amtes wegen

• Das Betreibungsamt hat nach Eingang des Verwertungsbegehrens von Amtes wegen die Verfügungsbeschränkung im Grundbuch des Grundpfandobjektes vormerken zu lassen, sofern dies nicht bereits zuvor auf Antrag des Pfandgläubigers erfolgt ist.

Es soll vermieden werden, dass der Schuldner über das Grundstück verfügen und dem (Pfand-)Gläubiger das Pfand- bzw. Pfändungssubstrat entziehen kann.

Mietzinssperre / Pachtzinssperre

Anordnung der Mietzinssperre

• Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB²), stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen (vgl. VZG 91 Abs. 1)
• Die Anzeige ist auch während der Betreibungsferien sowie während eines dem Schuldner oder dem Pfandeigentümer gewährten Rechtsstillstandes zu erlassen, sofern der Zahlungsbefehl schon vor Beginn der Ferien oder des Rechtsstillstandes erlassen worden ist (vgl. VZG 91 Abs. 2, 1. Satz)

Anzeige Miet- und Pachtzinssperre an den Pfandeigentümer

• Gleichzeitig mit dem Erlass der Anzeigen an die Mieter bzw. Pächter ist dem Pfandeigentümer anzuzeigen, dass die von nun an fällig werdenden Miet- oder Pachtzinse infolge der gegen ihn angehobenen Betreibung auf Grundpfandverwertung durch das Betreibungsamt eingezogen werden und dass ihm daher bei Straffolge (StGB 292) nicht mehr gestattet sei, Zahlungen für diese Zinsforderungen entgegenzunehmen oder Rechtsgeschäfte über sie abzuschliessen (vgl. VZG 92 Abs. 1)
• Das Betreibungsamt hat in dieser Anzeige zu erwähnen, dass der Pfandeigentümer, welcher die Einrede erheben will, dass sich das Pfandrecht nicht auch auf die Miet- oder Pachtzinse oder dass es sich nur auf einen Teil davon erstrecke, dies dem Betreibungsamt binnen 10 Tagen seit Empfang der Anzeige, unter Angabe der Gründe und allfällig der bestrittenen Teilbeträge, zu erklären hat (vgl. VZG 92 Abs. 2)

Rechtsvorschlag

• Ist gegen den Zahlungsbefehl Rechtsvorschlag erhoben worden, so fordert das Betreibungsamt den Gläubiger auf, innerhalb von 10 Tagen entweder direkt Klage auf Anerkennung der Forderung und Feststellung des Pfandrechts anzuheben oder ein Rechtsöffnungsbegehren zu stellen und, wenn dieses abgewiesen werden sollte, innerhalb von 10 Tagen seit rechtskräftiger Abweisung den ordentlichen Prozess auf Feststellung der Forderung und des Pfandrechts einzuleiten (vgl. VZG 93 Abs. 1)
• Hat der Pfandeigentümer die Einrede erhoben, dass sich das Pfandrecht nicht auch auf die Miet- bzw. Pachtzinse oder dass es sich nur auf einen Teil davon erstrecke, so fordert das Betreibungsamt den Gläubiger auf, innerhalb 10 Tagen Klage auf Feststellung des bestrittenen Pfandrechts an den Miet- (Pacht-) zinsen anzuheben (vgl. VZG 93 Abs. 2)
• Die Aufforderung erfolgt mit der Androhung, dass, wenn diese Fristen nicht eingehalten werden, die an die Mieter (Pächter) erlassenen Anzeigen widerrufen oder bei bloss teilweiser Bestreitung der Miet- bzw. Pachtzinssperre entsprechend eingeschränkt, und dass allfällig bereits bezahlte Miet- bzw. Pachtzinsbeträge, bei bloss teilweiser Bestreitung der Zinsensperre die bestrittenen Teilbeträge, dem Vermieter (Verpächter) ausbezahlt würden (vgl. VZG 93 Abs. 3)
• Werden die Fristen eingehalten, so bleibt die Miet- bzw. Pachtzinssperre in vollem Umfange oder allfällig nur für den von der Klage festgehaltenen Teilbetrag aufrecht (vgl. VZG 93 Abs. 4)

Pflichten des Amtes während der Zinsensperre

• Das Betreibungsamt hat nach Erlass der Anzeigen an die Mieter und Pächter nach VZG 91 hiervor alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen, wie Einforderung auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts, Kündigung des Mieters, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen. Es ist berechtigt, dringliche Reparaturen anzuordnen und aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl., die Kosten für Reparaturen sowie Unterhaltsbeiträge nach SchKG 103 Absatz 2 zu bezahlen (vgl. VZG 94 Abs. 1)
• Das Betreibungsamt kann diese Massnahmen auf seine Verantwortung auch einem Dritten übertragen (vgl. VZG 94 Abs. 2)

Verwendung der Zinse

• An nicht betreibende Grundpfandgläubiger dürfen aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen für fällig werdende Zinsforderungen keine Zahlungen geleistet werden, dagegen können an den betreibenden Gläubiger, der sich darüber ausweist, dass seine Forderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, auch vor der Stellung des Verwertungsbegehrens Abschlagszahlungen geleistet werden (vgl. VZG 95 Abs. 1)
• Sind mehrere solche Betreibungen von Grundpfandgläubigern auf Verwertung des nämlichen Grundstückes hängig, so können Abschlagszahlungen an sie vorgenommen werden, wenn und soweit sämtliche betreibende Grundpfandgläubiger mit der Verteilung einverstanden sind oder, sofern einer Widerspruch erhebt, wenn vorher durch Aufstellung eines Kollokationsplanes gemäss SchKG 157 Absatz 3 Rang und Bestand der Pfandforderung festgestellt wurde. Der Verteilung vorgängig ist eine Verteilungsliste aufzulegen (vgl. VZG 95 Abs. 2)

Widerruf der Mietzinssperre

Wenn die Betreibungsgläubigerin in der Betreibung auf Grundpfandverwertung den von Schuldnerin und Grundpfandeigentümerin gegen den Zahlungsbefehl erhobenen Rechtsvorschlag nach Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens nicht innert Frist durch ordentliche Klage beseitigen lässt, kann das Betreibungsamt die Mietzinssperre widerrufen. Die gestützt auf die widerrufene Mietzinssperre eingegangenen Beträge sind an die Vermieterin und Pfandschuldnerin auszubezahlen (vgl. SchKG 153a Abs. 3, VZG 93 Abs. 3 und BGer 5A_606/2013 vom 21.03.2014 = Pra. 2014, Nr. 60)

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