Refinanzierung allgemein
Als Refinanzierungsquellen kommen in Betracht:
- Eigenmittel des Hotelinvestors
- Klassische Bankfinanzierung
- Bildung und Verkauf von Thime-sharing-Objekten
- Kundendarlehen
- Kunden als Aktionäre / Private Equity.
Betriebskomponente
Bei Betreiberimmobilie, wie die Hotelimmobilie eine darstellt, werden für Bewertung und Finanzierung zunehmend auch alle Facetten rund um die Buchführung und den langfristigen Betrieb berücksichtigt, zB
- IFRS, GAAP uam
- DCF-Methode.
Klassische Bankenfinanzierung
Banken verlangen für eine Finanzierung der Hotelimmobilie in der Regel das Vorhandensein eines Vertrages mit einem anerkannten und bonitätsstarken Hotelbetreiber, da der Wert der Hotelimmobilie unmittelbar von der Qualität des Betreibers abhängig ist.
Weiter ist auch bei der immobilien-eigenen Organisation Kompetenz gefragt:
- Finanzielle Führung einer Hotelimmobilie
- Management einer Hotelimmobilie
» vgl. Asset Management der Hotelimmobilie
Bei den Schweizerischen Hypothekenanbietern besteht für Hotelimmobilien eine restriktive Kreditpolitik.
Hotelfinanzierer
- Schweiz überregional
- Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH)
- UBS AG, Zürich
- Credit Suisse AG, Zürich
- Aareal Bank, Niederlassung Zürich (Wiesbaden) (ex DEPFA Bank)
- EUROHYPO, Repräsentanz Zürich (Eschborn)
- Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH)
- Schweiz regional
- Berner Kantonalbank, Bern (für Objekte im Kanton Bern)
- Graubündner Kantonalbank (für Objekte im Kanton Graubünden)
- Zürcher Kantonalbank, Zürich (für Objekte im Kanton Zürich)
Alternative Finanzierung
Ohne Anspruch auf Vollständigkeit sind folgende weiteren Finanzierungsmodelle denkbar:
- Leasing
- Venture Capital
- Mezzanine-Finanzierungen
- Partiarische Darlehen
- Private Equity.
Private Equity
Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH)
Ist der SGH eine Alternative? – Der SGH nimmt die gleichen Risikobeurteilungen vor wie die Banken. Er unterscheidet sich aber in folgenden Punkten:
- Belehnungsbandbreite: 60 – 85 % des Unternehmenswertes (Bereich, den Banken nicht abdecken)
- vorteilhafte Konditionen, die die Finanzierungskosten reduzieren
(vgl. Hotelier 4/2005, Sonderdruck)
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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