Immobilienanlagestiftung

Einleitung

Die Struktur der Immobilienanlagestiftung präsentiert sich wie folgt:

• Stiftung nach ZGB 80 ff.
• Errichtungsvoraussetzungen
  • Widmung eines Vermögens
  • eines bestimmten Vermögens
  • zu einem besonderen Zweck
• Organe
  • Mitstifterversammlung
  • Stiftungsrat
  • Revisionsstelle
• Begünstigte = Destinatäre
• Keine Rückzahlung, sondern zweckgebundene Drittverwendung

Nachfolgend geben wir Ihnen zur Rechtsform der Immobilienanlagestiftung einen kurzen Überblick:

• Begriff
• Abgrenzungen
• Motive
• Verbreitung
• Errichtung
• Organisation
• Schätzungsexperten
• Anleger
• Stammvermögen / Anlagevermögen
• Anlagevorschriften
• Information und Auskunft
• Publikationen und Prospektzwang
• Steuern

Begriff

Die Immobilien-Anlagestiftung (kurz Immobilien-AST) ist ein Anlagevehikel für institutionelle Investoren, die direkt oder indirekt steuerbegünstigt in Immobilien investieren wollen.

Abgrenzungen

Die Immobilienanlagestiftung wird nach den Regeln des Stiftungsrechts errichtet [ZGB 80 ff.].

Immobilienanlagestiftungen differieren von Immobilienfonds dadurch, dass sie exklusiv steuerbefreiten Vorsorgeeinrichten der 2. und 3. Säule vorbehalten sind. Immobilienanlagestiftungen bezwecken die professionell verwaltete, kostengünstige Kollektivanlage für Pensionskassen.

Bei der Anlagepolitik verfolgen Immobilienanlagestiftungen eine ähnliche Strategie wie Immobilienanlagefonds.

Die Immobilienanlagestiftung steht unter der Aufsicht des Bundesamtes für Sozialversicherung.

Motive

Die Immobilienanlagestiftung bezweckt die steuerbegünstigte indirekte Immobilienanlage.

Verbreitung

Die Immobilien-Anlagestiftung (Immobilien-AST) ist zwar zahlenmässig unscheinbar, doch ist ihre Präsenz am Immobilienmarkt beachtlich. Die Immobilienanlagestiftungen stellen neben den Immobilienaktiengesellschaften und den Immobilienfonds (vertragliche Immobilienfonds bzw. SICAV) die bedeutende Gruppe der Immobilienbesitzer dar.

Errichtung

Die Errichtung einer Immobilienanlagestiftung erfolgt nach den Stiftungsregeln.

» Stiftungsrecht: Errichtung einer Stiftung

Organisation

Es gelten die allgemeinen Regeln der Anlagestiftung:

» Organisation einer Anlagestiftung

Schätzungsexperten

Bei der Immobilienanlagestiftung (Immobilien-AST) verlangt der Gesetz- bzw. der Verordnungsgeber eine besondere asset-Bewertung, nämlich die Bewertung durch einen besonders befähigten Immobilien-Schätzungsexperten:

• Inländische Immobilien
  • 2 Schätzungsexperten, mit Sitz oder Wohnsitz in der Schweiz
  • qualifiziert und unabhängig

   

• Ausländische Immobilien
  • lokaler Schätzungsexperte
  • Ergebnis-Plausibilisierung durch Schweizer Schätzungsexperte

Anleger

Die Anleger von Immobilienanlagestiftungen (Immobilien-AST) sind Institutionelle (Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen u.ä.).

Stammvermögen / Anlagevermögen

Bei Immobilienanlagegruppen gelten für inländische Immobilien folgende Regeln:

• Freehold und Leasehold (Zulässigkeit nur von übertragungsfähigen und registrierbaren Anlagen)
• Unbebaute Grundstücke (Vorhandensein der Erschliessung + der (sofortigen) Überbaubarkeit in rechtlicher Hinsicht)
• Miteigentum (ME) (nur mit beherrschendem Einfluss und maximal 30 % des Vermögens der Anlagegruppe ausmachend)
• Anlagefokussierung in Diversifikation (nach Regionen, Lage und Nutzungsart, ohne Anlagefokussierung auf Bauprojekte [Bauland, angefangene Bauten sowie sanierungsbedürftige Objekte dürfen gesamthaft max. 30 % des Vermögens der Anlagegruppe ausmachen])
• Verkehrswert eines Grundstückes im Verhältnis zum Vermögen der Anlagegruppe (max. 15 %; nach den gleichen Grundsätzen erstellte Siedlungen oder angrenzende Grundstücke gelten als ein Grundstück)
• Belehnung (Zulässigkeit; Quantitativ im Durchschnitt aller Grundstücke, welche von einer Anlagegruppe direkt oder über Tochtergesellschaften gehalten werden: max. 50 % des Verkehrswertes der Grundstücke; Kollektivanlagen, die den Belastungsgrenzwert von 50 % überschreiten, sind unzulässig)
• Kollektive Anlagen (Anlagezweck ausschliesslich dienend dem Erwerb, dem Verkauf, der Überbauung und der Vermietung bzw. Verpachtung)

Für Tochtergesellschaften im Anlagevermögen oder in Immobilienanlagegruppen gelten besondere Anforderungen.

Anlagevorschriften

Die Immobilienanlagestiftung erlässt für jede Anlagegruppe die Anlagerichtlinien folgenden Inhalts:

• Anlagefokus
• zulässige Anlagen
• Anlagerestriktionen für die betreffende Anlagegruppe.

Information und Auskunft

Es gelten für die Immobilienanlagestiftungen (Immobilien-AST) die nämlichen Regeln wie für das Basisvehikel der Anlagestiftung.

Publikationen und Prospektzwang

Vor der Bildung von Anlagegruppen, zB mit Immobilien, muss die Stiftung vor Eröffnung der Zeichnungsfrist einen Prospekt veröffentlichen. Prospektänderungen sind ebenfalls zu veröffentlichen.

Steuern

Ein Steuerbefreiung auf Stufe Bund, Kanton und Gemeinde bei den direkten Steuern, ist möglich, sofern und soweit Einkünfte und Vermögenswerte ausschliesslich der beruflichen Vorsorge dienen. Der Steuerbefreiung zugänglich sind Einrichtungen, die der zweiten und dritten Säule dienen. Die Praxis in Bezug auf die Grundsteuern ist kantonal unterschiedlich. Es empfiehlt sich daher eine steuerliche Vorprüfung.

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