Auch beim Grundstückkauf ist der Verkäufer nicht nur verpflichtet, dem Käufer die tatsächliche Verfügungsgewalt über das erworbene Grundstück zu übertragen, sondern muss dem Käufer auch das Eigentum am Grundstück verschaffen. Dabei gelten die allgemeinen Regeln der Eigentumsübertragung.
Grundlagen
- OR 184 Abs. 1
- ZGB 656 Abs. 1 i.V.m. 958 und 972
Eigentumsübertragung
- Die Eigentumsübertragung erfolgt durch Grundbuchanmeldung
- Notarielle Beurkundung alleine genügt nicht
Ort der Grundbuchanmeldung
- Zuständiges Grundbuchamt am Ort des Grundstückes
Gefahrtragung
- Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart, geht die Gefahr im Zeitpunkt der Vertragsbeurkundung und nicht mit der Grundbuchanmeldung bzw. Eigentumsübertragung auf den Käufer über
- vgl. Gefahrtragung im Kaufrecht
- Wird Eigentumsübertragung nicht unmittelbar nach Vertragsbeurkundung durch Anmeldung beim Grundbuchamt durchgeführt, sollte vertraglich vereinbart werden, dass Nutzen und Gefahr mit Eigentumsübertragung stattfindet
Durchsetzen der Rechtsverschaffungspflicht
- Anspruch auf Eintragung
- Der Erwerbsgrund gibt dem Käufer gegen den Verkäufer (muss Eigentümer sein) einen persönlichen Anspruch auf Eintragung
- Gerichtliche Durchsetzung
- Bei Weigerung des Eigentümers hat der Käufer das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums
- ZGB 665 Abs. 1
- Käufer erlangt mit gerichtlichem Urteil vor Eintragung im Grundbuch Eigentum, kann aber erst ab Eintragung über das Grundstück verfügen
- ZGB 656 Abs. 2
- Bei Weigerung des Eigentümers hat der Käufer das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums
Weitere Informationen rund um den Grundstückkauf
Gesetzestexte
ZGB 656 B. Erwerb / I. Eintragung
B. Erwerb
I. Eintragung
1 Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
2 Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.
ZGB 665 B. Erwerb / III. Recht auf Eintragung
III. Recht auf Eintragung
1 Der Erwerbsgrund gibt dem Erwerber gegen den Eigentümer einen persönlichen Anspruch auf Eintragung und bei Weigerung des Eigentümers das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums.
2 Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder Urteil des Gerichts kann der Erwerber die Eintragung von sich aus erwirken.
3 Änderungen am Grundeigentum, die von Gesetzes wegen durch Gütergemeinschaft oder deren Auflösung eintreten, werden auf Anmeldung eines Ehegatten hin im Grundbuch eingetragen.1
ZGB 958 B. Eintragung / I. Grundbucheinträge / 1. Eigentum und dingliche Rechte
B. Eintragung
I. Grundbucheinträge
1. Eigentum und dingliche Rechte
In das Grundbuch werden folgende Rechte an Grundstücken eingetragen:
- das Eigentum;
- die Dienstbarkeiten und Grundlasten;
- die Pfandrechte.
ZGB 972 D. Wirkung / II. Bedeutung der Eintragung / 1. Im Allgemeinen
II. Bedeutung der Eintragung
1. Im Allgemeinen
1 Die dinglichen Rechte entstehen und erhalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintragung in das Hauptbuch.
2 Ihre Wirkung wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen, vorausgesetzt, dass die gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt oder bei den vorläufigen Eintragungen nachträglich rechtzeitig beigebracht werden.
3 Wo nach kantonalem Recht die öffentliche Beurkundung durch den Grundbuchverwalter vermittelst Einschreibung in das Urkundenprotokoll erfolgt, tritt diese an die Stelle der Einschreibung in das Tagebuch.
Literatur
- GIGER HANS, Berner Kommentar: Kauf und Tausch, Der Grundstückkauf, Art. 216–221 OR, Bern 1997
- LUTZ GUSTAV, System der Eigentumsübertragung an Grundstücken, Diss. Zürich 1968, S. 20 ff.
- Alfred, BSK-OR I, 5. Aufl., Basel 2011, N 63 ff. zu Art. 184
- BRÜCKNER CHRISTIAN, Ausserbuchlicher Eigentumserwerb an Grundstücken, ZBGR 2000, 217 ff.
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