Summarisches Verfahren
Abgestellt wird auf den durch die Verzögerung der Räumung und Rückgabe des Mietobjekts entstehenden Schaden, wenn die Voraussetzungen für eine Ausweisung gestützt auf ZPO 257 verneint werden und ein ordentliches Ausweisungsverfahren durchlaufen werden muss (BGer 4D_79/2015 E.1). Der Schaden besteht im Mietwert von der Stellung des Ausweisungsbegehrens bis zum mutmasslichen Vorliegen eines ordentlichen Ausweisungsentscheides.
Ordentliches Ausweisungsverfahren
Beruft sich der Mieter auf einen materiellen Fehler der Kündigung (kein wichtiger Grund, kein Zahlungsverzug etc.), bemisst sich der Streitwert im ordentlichen Ausweisungsverfahren aufgrund des Mietzinses während der Dauer der Sperrfrist, die bei einer Ungültigerklärung der Kündigung ausgelöst würde, zuzüglich der Kündigungsfrist bei einer anschliessenden Kündigung (ZMP 2017 Nr. 1; BGE 137 III 389).
In den Fällen, in welchen eine Kündigungssperrfrist nicht ausgelöst wird, ist zur Berechnung des Streitwertes von der Dauer des Verfahrens zuzüglich der Kündigungsfrist auszugehen. Es handelt sich insbesondere um folgende Fälle:
- Der Mieter ficht die Kündigung nicht rechtzeitig an und macht keine materiellen Unwirksamkeitsgründe (Fehlen eines wichtigen Grundes, kein Zahlungsverzug etc.) geltend und solche sind auch nicht erkennbar.
- Der Mieter macht Formfehler der Kündigung geltend (der Vermieter kann die Kündigung formrichtig wiederholen; BGE 141 III 101 E.2.8).
Besondere Fälle
Bei einer ausserordentlichen Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses bemisst sich der Streitwert aufgrund der verbleibenden Dauer des Mietverhältnisses. Dasselbe gilt bei einem erstreckten Mietverhältnis, welches ausserordentlich gekündigt wird.
Bei der Kündigung durch den Mieter und bei Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses entspricht der Streitwert der mutmasslichen Dauer des Verfahrens.
Vollstreckungsverfahren
Wurden nicht bereits im Ausweisungsentscheid Vollstreckungsanordnungen getroffen, müssen diese in einem separaten Verfahren beantragt werden (ZPO 335 ff.). Der Streitwert entspricht der voraussichtlichen Dauer des Verfahrens.
Wurden im Ausweisungsentscheid Vollstreckungsanordnungen getroffen, kann der Entscheid direkt vollstreckt werden (ZPO 337). Die Kosten der Vollstreckung (Räumung) sind vom Vermieter vorzuschiessen und ihm vom Mieter zu ersetzen.
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