Die Rechtslage muss klar sein, sonst kann der Richter das Ausweisungsgesuch nicht gutheissen, sondern darf darauf nicht eintreten (ZPO 157 Abs. 3). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 141 III 23 E.3.2; BGE 138 III 123 E.2.1.2). Bei eindeutiger Sach- und Rechtslage kommt der Kläger rasch zu einem rechtskräftigen und vollstreckbaren, der materiellen Rechtskraft fähigen Entscheid, weshalb für die Anspruchsbegründenden Tatsachen der volle Beweis erbracht werden muss, damit klare Verhältnisse vorliegen (BGE 138 III 620 E.5.1.1; BGer 4A_440/2016 E.5.2.1).
Das Gericht muss zur Überzeugung gelangen, dass das Mietverhältnis gültig beendet wurde und, dass der Mieter verpflichtet ist, das Mietobjekt zurückzugeben. Der Richter prüft dabei vorfrageweise und mit eingeschränkter Kognition die Gültigkeit der Kündigung. Es dürfen an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung keine Zweifel bestehen und die Kündigung gestützt darauf muss als klar berechtigt erscheinen. Bestehen dagegen über die Sachverhaltsdarstellung bzw. die Gültigkeit der Kündigung keine sofort beweisbaren tatsächlichen Verhältnisse und / oder liegt kein klares Recht vor, ist auf das Ausweisungsbegehren nicht einzutreten (BGE 141 III 262 E. 3.2; BGer 4A_184/2015 E.3.2; BGer 4A_440/2016 E.5.2.2).
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