Personen, welche ohne Rechtsgrund in einer fremden Immobilie hausen und diese besetzen, begehen Hausfriedensbruch (StGB 186) und können vom Eigentümer jederzeit gestützt auf ZGB 641 Abs. 2 und/oder ZGB 926 ausgewiesen werden. So einfach das klingt, so schwierig ist es in der Umsetzung. Der Eigentümer einer besetzten Liegenschaft sieht sich in der Praxis mit diversen Problemen konfrontiert.
Soll eine gerichtliche Ausweisung der Besetzer einer Liegenschaft beantragt werden, müssen die Besetzer namentlich bekannt sein, ansonsten gegen sie nicht prozessiert werden kann (vgl. ZPO 202 Abs. 2; ZPO 221 Abs. 1 lit. a). Insbesondere bei grösseren Liegenschaften und Arealen ist es oft schwierig, in Erfahrung zu bringen, wer Besetzer und wer nur Besucher ist (unklare und wechselnde Zusammensetzung der Besetzer). An diese Daten gelangt der Eigentümer bspw. durch polizeiliche Ermittlungen gegen die Besetzer aufgrund einer Strafanzeige (Hausfriedensbruch, Sachbeschädigung etc.).
Mit den Besetzern liegt grundsätzlich kein Vertragsverhältnis vor. Nichtsdestotrotz kommt es vor, dass sie sich darauf berufen, sie hätten durch Unterhalt und Renovationen eine Art Mietzins entrichtet, weshalb ein Mietverhältnis vorliege. Ein Mietverhältnis kann jedoch so nicht begründet werden, es bräuchte dazu immer noch den Vertragswillen des Eigentümers, der regelmässig nicht gegeben ist.
Hinsichtlich des Eigentums kann sich der Eigentümer der Liegenschaft auf klares Recht berufen. Machen die Besetzer einen Mietvertrag oder eine Gebrauchsleihe glaubhaft, kann es dem Räumungsanspruch an sofort beweisbaren oder unbestrittenen tatsächlichen Verhältnissen und klarem Recht fehlen. Wird ein Mietvertrag geltend gemacht, ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen und anschliessend das Mietgericht zuständig, in allen anderen Fällen die gewöhnliche Schlichtungsbehörde und die ordentlichen Gerichte.
Ist einmal ein rechtskräftiger Ausweisungsentscheid erreicht, kann es vorkommen, dass er nicht (sofort) vollstreckt werden kann. In der Stadt Zürich wird die polizeiliche Räumung davon abhängig gemacht, dass gegen die Besetzer eine Strafanzeige vorliegt und für das Gebäude eine Abbruch- bzw. Baubewilligung vorliegt, oder die Neunutzung der Liegenschaft in der Zeit nach der Räumung durch Verträge nachgewiesen werden kann, oder die Besetzung unmittelbar die Sicherheit von Personen oder denkmalgeschützte Bauteile oder Einrichtungen gefährdet.
Literatur
- MARTIN KAUFMANN, in ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung Kommentar, 2e éd. 2016, no 28 ad art. 252 CPC [note infrapaginale 26])
Judikatur
- BGer 5A_226/2022 vom 22.06.2022 (Streitwert im Besetzer-Ausweisungsverfahren analog Mietpraxis (Mietgebrauchtswert))
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