Die Ausweisung eines Mieters ist eine mietrechtliche Streitigkeit. Das Verfahren wird durch Eingabe eines Schlichtungsgesuches an die zuständige Schlichtungsbehörde in Mietsachen eingeleitet (ZPO 200).
Kommt es anlässlich der Schlichtungsverhandlung nicht zu einer Einigung, stellt die Schlichtungsbehörde dem Vermieter die Klagebewilligung aus (ZPO 209 Abs. 1 lit. b). Der Vermieter hat 30 Tage Zeit, um die Klage auf Ausweisung des Mieters beim Mietgericht einzureichen (ZPO 209 Abs. 4).
Ob das Verfahren vor dem Mietgericht im ordentlichen Verfahren oder im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird, ist davon abhängig, ob das Verfahren Kündigungsschutz oder die Erstreckung betrifft. In diesen beiden Fällen ist das vereinfachte Verfahren anwendbar (ZPO 243 Abs. 2 lit. c). Zum «Kündigungsschutz» gehören nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch Streitigkeiten betreffend die Ausweisung eines Mieters, welche nur die Gültigkeit einer Kündigung zum Gegenstand haben, ohne dass sich Fragen des Kündigungsschutzes im engeren Sinne (Anfechtbarkeit der Kündigung oder Erstreckung des Mietverhältnisses) stellen (BGE 142 III 402). Daraus folgt, dass das ordentliche Ausweisungsverfahren immer dann als vereinfachtes Verfahren durchzuführen ist, wenn das in Frage stehende Mietverhältnis durch eine Kündigung des Vermieters beendet wurde. Das schliesst eine Zuständigkeit des Handelsgerichts in diesen Fällen aus (BGE 139 III 457).
Wenn das Mietverhältnis ohne Kündigung (einvernehmliche Beendigung, befristeter Mietvertrag) oder durch eine Kündigung des Mieters geendet hat, kommen die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens bei Streitwerten bis und mit CHF 30‘000.00 zur Anwendung (ZPO 243 Abs. 1); bei höheren Streitwerten wird die Ausweisungsklage im ordentlichen Verfahren beurteilt.
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