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Rohbaumiete / Miete Rohbau

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Voraussetzungen

Rechtsgebiet:
Rohbaumiete / Miete Rohbau
Stichworte:
Rohbaumiete
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Unseres Erachtens ist Mehrwertentschädigungspflicht von OR 260a Abs. 3 unmittelbar auf den Rohbaumietvertrag anwendbar, unter folgenden Voraussetzungen:

Mietsache

  • Nur für die vom Mieter ausgeführten Änderungen und Neuerungen an der Mietsache
    • Mietsache ist einzig, aber immerhin, der Grundausbau (Rohbau)

Zustimmungserfordernis

  • Der Vermieter muss den Erneuerungen und Änderungen schriftlich zugestimmt haben

Erheblicher Mehrwert

  • Die Mietsache (hier Rohbau) muss einen erheblichen Mehrwert aufweisen
  • Wann ein erheblicher Mehrwert besteht, ist in der Lehre umstritten:
    • HEINRICH verlangt mindestens einen Monatsmietzins (HEINRICH, a.a.O., Rz 8 zu OR 260a)
    • LACHAT DAVID / WYTTENBACH MARKUS, WEBER ROGER und weitere Autoren lehnen eine schematische Regelung ab
    • Einigkeit darüber besteht in der Lehre, dass die Bemessung der Mehrwertentschädigung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls und nach Billigkeit (ZGB 4) durch den Richter zu erfolgen hat
      • Praxisgemäss kann die Mehrwertentschädigung aus folgenden Gründen reduziert oder verneint werden
        • Vorzeitige Vertragsauflösung aus Mieteranlass
        • Aussergewöhnliche Einrichtungen
        • Luxuriöse Einrichtungen

Keine Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht

  • Die Mehrwertentschädigung darf nicht schriftlich im Voraus wegbedungen worden sein

Literatur

  • Mehrwertentschädigungspflicht
    • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 55
    • ZANETTI GIANNI F., Ausgewählte Aspekte der Rohbaumiete, mp 2011, S. 99
  • Zur Bestimmung eines erheblichen Mehrwerts
    • HEINRICH PETER, Handkommentar zum schweizerischen Privatrecht, Vertragsverhältnisse, Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe, 2. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2012, Rz 8 zu OR 260a
    • LACHAT DAVID / WYTTENBACH MARKUS, 32. Kap., Rz 4.4
    • WEBER ROGER, Basler Kommentar, N 5 zu OR 260a
  • Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht / dispositiver Charakter von OR 260a Abs. 3
    • KOLLER ALFRED, Obligationenrecht, Besonderer Teil, Band I, § 9, Rz 342
    • LACHAT DAVID, Contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux, in: Marchand Sylvain / Chappuis Christine / Hirsch Laurent (Hrsg.), Recueil de contrats commerciaux, Modèles en francais et en anglais commentés selon le droit de suisse, Basel 2013, Rz 13.3

Judikatur

  • Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht / dispositiver Charakter von OR 260a Abs. 3
    • BGE 124 III 152, m.w.H.
    • BGE 126 III 509
    • BGE 4C.97/2005 vom 18.08.2005, Erw. 2.2
    • BGE 4C.18/2006 vom 29.03.2006, Erw. 3.1.1
    • BGE 4C.61/2007 vom 17.04.2007, Erw. 5
    • BGE 4A_211/2009 vom 02.09.2009, Erw. 3.3
    • BGE 4A_108/2012 vom 11.06.2012, Erw. 4.4
  • Zur Bestimmung eines erheblichen Mehrwerts
    • BGE 4C.18/2006 vom 29.03.2006 (offengelassen)

Weiterführende Informationen

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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