Unseres Erachtens ist Mehrwertentschädigungspflicht von OR 260a Abs. 3 unmittelbar auf den Rohbaumietvertrag anwendbar, unter folgenden Voraussetzungen:
Mietsache
- Nur für die vom Mieter ausgeführten Änderungen und Neuerungen an der Mietsache
- Mietsache ist einzig, aber immerhin, der Grundausbau (Rohbau)
Zustimmungserfordernis
- Der Vermieter muss den Erneuerungen und Änderungen schriftlich zugestimmt haben
Erheblicher Mehrwert
- Die Mietsache (hier Rohbau) muss einen erheblichen Mehrwert aufweisen
- Wann ein erheblicher Mehrwert besteht, ist in der Lehre umstritten:
- HEINRICH verlangt mindestens einen Monatsmietzins (HEINRICH, a.a.O., Rz 8 zu OR 260a)
- LACHAT DAVID / WYTTENBACH MARKUS, WEBER ROGER und weitere Autoren lehnen eine schematische Regelung ab
- Einigkeit darüber besteht in der Lehre, dass die Bemessung der Mehrwertentschädigung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls und nach Billigkeit (ZGB 4) durch den Richter zu erfolgen hat
- Praxisgemäss kann die Mehrwertentschädigung aus folgenden Gründen reduziert oder verneint werden
- Vorzeitige Vertragsauflösung aus Mieteranlass
- Aussergewöhnliche Einrichtungen
- Luxuriöse Einrichtungen
- Praxisgemäss kann die Mehrwertentschädigung aus folgenden Gründen reduziert oder verneint werden
Keine Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht
- Die Mehrwertentschädigung darf nicht schriftlich im Voraus wegbedungen worden sein
Literatur
- Mehrwertentschädigungspflicht
- TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 55
- ZANETTI GIANNI F., Ausgewählte Aspekte der Rohbaumiete, mp 2011, S. 99
- Zur Bestimmung eines erheblichen Mehrwerts
- HEINRICH PETER, Handkommentar zum schweizerischen Privatrecht, Vertragsverhältnisse, Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe, 2. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2012, Rz 8 zu OR 260a
- LACHAT DAVID / WYTTENBACH MARKUS, 32. Kap., Rz 4.4
- WEBER ROGER, Basler Kommentar, N 5 zu OR 260a
- Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht / dispositiver Charakter von OR 260a Abs. 3
- KOLLER ALFRED, Obligationenrecht, Besonderer Teil, Band I, § 9, Rz 342
- LACHAT DAVID, Contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux, in: Marchand Sylvain / Chappuis Christine / Hirsch Laurent (Hrsg.), Recueil de contrats commerciaux, Modèles en francais et en anglais commentés selon le droit de suisse, Basel 2013, Rz 13.3
Judikatur
- Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht / dispositiver Charakter von OR 260a Abs. 3
- BGE 124 III 152, m.w.H.
- BGE 126 III 509
- BGE 4C.97/2005 vom 18.08.2005, Erw. 2.2
- BGE 4C.18/2006 vom 29.03.2006, Erw. 3.1.1
- BGE 4C.61/2007 vom 17.04.2007, Erw. 5
- BGE 4A_211/2009 vom 02.09.2009, Erw. 3.3
- BGE 4A_108/2012 vom 11.06.2012, Erw. 4.4
- Zur Bestimmung eines erheblichen Mehrwerts
- BGE 4C.18/2006 vom 29.03.2006 (offengelassen)
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