Ausgangslage
Die Rohbaumiete zeichnet sich dadurch aus, dass die Mietsache vom Mieter im Grundausbau übernommen und auf eigene Kosten baulich verändert wird. Der Mieter tätigt Investitionen und schafft dadurch – bei näherer Betrachtung – eine neue Mietsache, die einen Mehrwert aufweist.
Umstrittene Mehrwertentschädigungspflicht
Umstritten ist die Frage, ob der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Entschädigungsanspruch zusteht:
Für den Mehrwert infolge Mieterausbau:
- kann durch schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden (siehe „Beispiel für Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht“)
- keine ausdrückliche gesetzliche Regelung für die Rohbaumiete; OR 260a Abs. 3 findet aber analog Anwendung:
- Mietsache muss bei Beendigung des Mietverhältnisses objektiv einen erheblichen Mehrwert aufweisen
- Mehrwert ist vollumfänglich zu entschädigen, wobei dem Richter ein grosser Ermessensspielraum zukommt (vgl. ZGB 4)
Infolge nicht erfolgter Amortisation des Mieterausbaus:
- umstritten, ob gemäss OR 256 dem Mieter einen Anspruch zukommt, wenn die Investition für die Mieterausbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht amortisiert sind
- besser:
- Vereinbarung einer bestimmten Mindestdauer
- Vereinbarung eines Entschädigungssystems bei vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages
Die Entschädigung an den Mieter kann dabei wie folgt geleistet werden
- Direkt durch Rückerstattung der Investitionskosten für den Ausbau
- Indirekt durch Reduktion des Mietzinses bei Beginn des Mietverhältnisses
- Berechnung des Mietzinses auf der Basis des Grundausbaus (Rohbaus); oder
- Vereinbarung eines marktüblichen Mietzinses und Reduktion nach den Grundsätzen über die Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen durch den Vermieter
Änderung oder Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht
Der dispositive Charakter von OR 260a Abs. 3 lässt es zu, dass die Mehrwertentschädigungspflicht schriftlich im Rohbaumietvertrag ganz wegbedungen, anders bestimmt oder präzisierend festgelegt wird.
Für Einzelheiten:
Beispiel für Wegbedingung der Mehrwertentschädigungspflicht
Der Vermieter schuldet dem Mieter bei Beendigung des Rohbaumietvertrages auch im Falle eines erheblichen Mehrwerts der Mietsache keine Entschädigung.
Die Mehrwertentschädigungspflicht gemäss OR 260a Abs. 3 wird hiermit ausdrücklich wegbedungen.
Gesetzestexte
Art. 260a OR H. Erneuerungen und Änderungen / II. Durch den Mieter
II. Durch den Mieter
1 Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.
2 Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.
3 Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten.
Literatur
- SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 32d zu OR 256
- LACHAT DAVID / STOLL DANIEL / BRUNNER ANDREAS, Mietrecht für die Praxis, 8., vollständig überarbeitete Auflage, Zürich 2009, S. 620
Judikatur
- BGE 124 III 149 ff.
Weiterführende Informationen
- Vertragsverhandlungen allgemein
- Zu den Vertragsverhandlungen bei der Rohbaumiete
- Zur Mietvertragsbeendigung
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
Das könnte Sie auch noch interessieren:
-
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Vorbehalt / Disclaimer
Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.
Urheber- und Verlagsrechte
Alle in dieser Web-Information veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die veröffentlichten Gerichtsentscheide und Leitsätze, soweit sie von den Autoren oder den Redaktoren erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechtschutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähnlichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Web-Information darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – sämtliche technische und digitale Verfahren – reproduziert werden.
Autoren / Herausgeber
Fraumünsterstrasse 29
CH-8001 Zürich