Bei Mieterausbauten besteht für den Vermieter das Risiko, dass im Falle der Insolvenz des Mieters auf der Liegenschaft des Vermieters/Eigentümers Pfandrechte eingetragen werden können. Geht dem Mieter das Geld aus oder zerstreitet er sich mit den Handwerkern, so haben diese das Recht, für Ihre nicht bezahlte Werklohnforderung auf dem Grundstück des Vermieters ein Bauhandwerkerpfandrecht einzutragen. Mit diesen Pfandrechten wird der Vermieter zur Zahlung gezwungen, obwohl die Zahlungspflicht dem Mieter obliegt.
Bauhandwerkerpfandrecht
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist der gesetzliche Anspruch der Handwerker und Unternehmer auf Eintragung eines Grundpfandrechtes zu Lasten des Grundstückes, auf welchem sie tätig sind oder waren (ZGB 837 I).
Voraussetzungen
Voraussetzungen für den Pfandrechtsanspruch sind:
- Pfandberechtigter Unternehmer:
- Auch Subunternehmer, selbst wenn im Werkvertrag mit dem Hauptunternehmer eine Ausschlussklausel für den Subunternehmerbeizug besteht
- Forderung aus Bauleistung:
- Lieferung von Baumaterial und Leistung von Arbeit oder Arbeit allein
- Lieferant von Baumaterial ist jedoch nur pfandberechtigt, wenn das Baumaterial in den Rohbau verbaut worden ist (Mehrwertprinzip)
- Pfandobjekt
- Grundstück, dem der Mieterbau zu Gute kommt und dadurch einen Mehrwert erfährt
- Keine anderweitige Sicherheitsleistung durch den Grundeigentümer:
- Sicherheit kann geleistet werden in Form von
- Hinterlegung der Werklohnforderungssumme
- Bürgschaft
- Bankgarantie
- Faustpfand
- Sicherheit kann geleistet werden in Form von
- Frist
- 4 Monate: Fristbeginn nach Vollendung der Arbeit = Zeitpunkt, ab welchem alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt worden sind
- Es handelt sich um eine Verwirkungsfrist!; die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch muss innert der Frist erfolgt sein
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