Allgemeine Information zum Mietverhältnis im Konkurs
Für die Grundlageninformationen wird statt einer Inhaltswiederholung verwiesen auf:
- Vermieterkonkurs
- Mieterkonkurs
Information zur Rohbaumiete im Konkurs
Zentraler Punkt der Rohbaumiete im Konkurs ist der Mieterausbau und seine finanzielle Realisierung in der Zwangsvollstreckung:
Vermieterkonkurs
- Gerät der Vermieter in Konkurs, zeitigt dies in rechtlichen Hinsicht folgendes:
- Grundsatz
- Ausnahme
- Verwertung der Mietsache
- Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber
- Ohne Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch
- Der Ersteigerer oder Freihandkäufer kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Erwerber dringenden Eigenbedarf geltend macht bzw. der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht (vgl. SchKG 261 Abs. 2)
- Mit Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch
- Ohne Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch
- Innenausbau
- sachenrechtlich
- Infolge des Akzessionsprinzips geht auch der Innenausbau des Mieters – zusammen mit dem Grundstück – auf den Erwerber über
- Der Ersteigerer bzw. Freihandkäufer hat dies sowie die nachgenannten obligatorischen Rechte und Pflichten bei der Bewertung für das Gebot ins Kalkül zu ziehen
- obligatorisch
- Der Erwerber hat zu prüfen, ob es sich beim Innenausbau um eine Rohbaumiete oder um ein voll ausgebaute Vermietung (Eigentümerausbau, mit oder ohne Änderungen des Mieters) handelt
- Die Vermieterpflichten im Zusammenhang mit Fortbestand oder Rückbau und allfälliger (Mehrwert-)Entschädigung gehen auf den Erwerber über
- Es ist Sache des Erwerbers abzuklären, welche Rechte und Pflichten ihn bei einer späteren Vertragsauflösung diesbezüglich treffen
- sachenrechtlich
- Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber
- Geldwerte Mieterforderungen / Schadenersatzforderungen
- Resultieren aus dem Vermieterkonkurs Ansprüche des Mieters, kann er diese im Konkursverfahren des Vermieters zur Kollokation anmelden
- Forderungseingabe (forderungsanmeldung)
- Resultieren aus dem Vermieterkonkurs Ansprüche des Mieters, kann er diese im Konkursverfahren des Vermieters zur Kollokation anmelden
- Zum Ganzen
Mieterkonkurs
- Gerät der Mieter in Konkurs, zeitigt dies in rechtlichen Hinsicht folgendes:
- Ausgangslage für die nachfolgenden Erläuterungen
- Geschäftsraummiete!
- Grundsatz
- Mietvertrag wird nicht automatisch beendet
- Der Mietzinsanspruch des Vermieters ist akut gefährdet
- Eintritt nach SchKG 211 (seltener Betriebsweiterführungsfall)
- Voraussetzungen von OR 266h
- Vermieter kann dem Mieter und der Konkursverwaltung angemessene Frist zur Sicherheitsleistung ansetzen
- Sicherstellung
- Mietvertragsfortsetzung
- Das Mietverhältnis wird – wie unter aufrechtstehenden Vertragspartnern – zwischen der Konkursmasse und dem Vermieter weitergeführt
- Innenausbau
- Keine Änderung gegenüber den Rechten und Pflichten vor Konkurseröffnung
- Mietvertragsfortsetzung
- Ausbleiben der Sicherstellung
- Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung (OR 266h Abs. 2)
- Konkursverfahren
- Identische Folgen wie unter „Nichteintritt nach SchKG 211“
- Voraussetzungen von OR 266h
- Nichteintritt nach SchKG 211 (Regelfall)
- Mietzinsforderungen
- Möglichkeit des Vermieter, sich aus der Mietzinskaution bezahlt zu machen
- https://law.ch/lawinfo/mietzinsdepot-mietzinskaution/
- Möglichkeit des Vermieters, seine Restforderung im Konkurs zur Kollokation anzumelden
- Forderungseingabe (forderungsanmeldung)
- Möglichkeit des Vermieter, sich aus der Mietzinskaution bezahlt zu machen
- Innenausbau
- Eigentum
- Vermieter (Akzessionsprinzip)
- Rückgabe
- durch die Konkursverwaltung
- Rückbau für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
- Durch den Vermieter auf seine Kosten
- ev. zu Lasten einer ursprünglichen „Rückbau-Sicherstellung“
- ev. – je nach Situation und Konkursverwaltung – Forderungsanmeldung im Konkurs
- Durch den Vermieter auf seine Kosten
- Entschädigung
- an die Konkursmasse
- Rückbauverzicht des Vermieters unter Verwendung des Innenausbaus durch den Vermieter (zB gut wieder verwendbares Büro-Layout)
- Entschädigungspflicht des Vermieters je nach Mietvertragskonditionen
- Verhandlungssache
- Eigentum
- Mietzinsforderungen
- Zum Ganzen
- Ausgangslage für die nachfolgenden Erläuterungen
Gesetzestexte
Art. 266h OR O. Beendigung des Mietverhältnisses / III. Ausserordentliche Kündigung / 2. Konkurs des Mieters
2. Konkurs des Mieters
1 Fällt der Mieter nach Übernahme der Sache in Konkurs, so kann der Vermieter für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen.
2 Erhält der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen.
Art. 211 SchKG D. Umwandlung von Forderungen
D. Umwandlung von Forderungen
1 Forderungen, welche nicht eine Geldzahlung zum Gegenstande haben, werden in Geldforderungen von entsprechendem Werte umgewandelt.
2 Die Konkursverwaltung hat indessen das Recht, zweiseitige Verträge, die zur Zeit der Konkurseröffnung nicht oder nur teilweise erfüllt sind, anstelle des Schuldners zu erfüllen. Der Vertragspartner kann verlangen, dass ihm die Erfüllung sichergestellt werde.
2bis Das Recht der Konkursverwaltung nach Absatz 2 ist jedoch ausgeschlossen bei Fixgeschäften (Art. 108 Ziff. 3 OR1)) sowie bei Finanztermin-, Swap- und Optionsgeschäften, wenn der Wert der vertraglichen Leistungen im Zeitpunkt der Konkurseröffnung aufgrund von Markt- oder Börsenpreisen bestimmbar ist. Konkursverwaltung und Vertragspartner haben je das Recht, die Differenz zwischen dem vereinbarten Wert der vertraglichen Leistungen und deren Marktwert im Zeitpunkt der Konkurseröffnung geltend zu machen.
3 Vorbehalten bleiben die Bestimmungen anderer Bundesgesetze über die Auflösung von Vertragsverhältnissen im Konkurs sowie die Bestimmungen über den Eigentumsvorbehalt (Art. 715 und 716 ZGB)
Weiterführende Informationen
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